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Étape par étape vers l’achat d’un logement

À quoi faut-il faire attention lorsque que l’on souhaite réaliser le rêve de devenir propriétaire de son logement? Nous avons dans cet article créé un guide de toutes les étapes essentielles afin de vous éviter les mauvaises surprises lors de l’achat d’un logement.


L’achat d’une maison ou d’un appartement est l’une des décisions les plus importantes de votre vie, et l’un des plus gros investissements. Êtes-vous prêt à franchir le pas et à devenir propriétaire de votre propre bien immobilier?

L’achat d’une maison n’est pas une décision que l’on prend à la légère. Il est tout à fait normal de faire preuve d’enthousiasme et de joie, mais il ne faut surtout pas perdre des yeux et négliger les aspects techniques et administratifs. Sinon, on peut être sûr de rencontrer des problèmes.


Afin d’éviter de mauvaises surprises, il est indispensable de connaître les étapes les plus importantes à effectuer avant l’achat d’un bien immobilier.


Passons en revue toutes ces étapes:


1. Les frais associés à l’investissement dans un logement

Tout particulièrement lors du premier achat, on ignore souvent les frais qui peuvent être liés à celui-ci. Alors que certains paraissent évidents, comme par exemple les paiements hypothécaires, d’autres le sont moins.


Il existe trois types de frais à prendre en considération:

- les coûts initiaux tels que l’accompte, les impôts et les frais de transfert (env. 4,4% du prix de vente).

- les coûts liés à l’occupation: par ex. les taxes foncières, les primes d’assurance.

- les grosses réparations comme par ex. la réparation d’un toit.


Si vous n’êtes pas encore certain de vouloir acheter ou louer, vous devriez faire une liste des avantages et des inconvénients de chaque situation. Pour créer cette liste, vous devriez prendre en considération le prix moyen des maisons dans les environs ou la région dans laquelle vous souhaitez habiter. Vous obtiendrez ainsi une estimation plus objective de la situation.


2. Calculez votre capacité d’emprunt

Le remboursement de l’hypothèque constitue la dépense principale pour l’achat d’une maison. Afin d’estimer quel montant vous pourrez emprunter auprès de l’établissement de crédit de votre choix, vous pouvez tout d’abord analyser votre situation financière. Cela vous permettra de garantir la viabilité de votre projet «achat d’une maison» et de savoir quel montant vous devrez rembourser mensuellement pour votre crédit.


Il est primordial de ne pas mettre votre sécurité financière en danger. Les frais ne devraient pas dépasser 33% du revenu familial. Les frais d’habitation sont composés de l’hypothèque calculée avec un taux de chargement empirique d’environ 5% à laquelle s’ajoutent un amortissement de 1% (remboursable sur 15 ans ou avant l’âge de la retraite) ainsi que les frais d’entretien.


La budgétisation constitue une étape essentielle. Vous pouvez également ajouter les dépenses mensuelles fixes et variables du ménage. Vous pouvez par exemple prendre en considération votre loyer actuel, les frais de scolarité, les prêts en cours, les dépenses pour les loisirs (restaurants, loisirs, diverses activités, etc.).


Une fois votre liste complétée, retirez ces frais de votre revenu mensuel net (le montant des revenus du ménage après impôts et déductions).


Ce calcul effectué, il convient de calculer votre capacité d’emprunt et de régler les frais initiaux grâce à votre épargne.


Le mieux est ici de vous faire conseiller par un expert. Ceci est vraiment recommandé pour quelqu’un qui ne dispose pas de l’expertise suffisante pour gérer seul cette tâche plutôt complexe.


3. Le financement de votre propriété

La phase de calcul achevée, vous pouvez dorénavant présenter votre projet d’achat à votre prêteur ou à votre courtier en prêts hypothécaires.

Le prêteur vous présentera les différentes options de financement ainsi que les taux d’intérêt et vous expliquera ce qu’il convient de faire pour obtenir une autorisation de crédit.

Pour éviter tout stress, vous pouvez déjà au préalable faire autoriser votre crédit et demander un «Certificate of borrowing capacity». Ceci vous permettra de faire établir les taux d’intérêt et vos conditions de financement. Vous pourrez ainsi orienter votre recherche à partir de ces critères. Mais attention, cette autorisation préalable ne constitue pas une garantie que vous obtiendrez votre crédit! Cette autorisation préalable n’est valable que durant une période d’environ 3 à 4 mois.

Les conditions de crédit comportent de nombreuses variantes telles que par exemple:

  • le type de taux d’intérêt (fixes, variables)

  • le délai de remboursement

  • la durée de l’hypothèque: au terme de cette durée, vous pourrez renégocier les conditions de votre prêt

  • la période d’amortissement

  • l’option de remboursement anticipé

Ces différents aspects doivent être discutés avec votre prêteur. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, pensez à amener les documents suivants lors de votre rendez-vous:

  • votre dernière déclaration d’impôts (accompagnée de tous les documents officiels)

  • votre passeport/carte d’identité

  • un document officiel indiquant le montant de vos revenus (3 fiches de paie)

  • des preuves de votre épargne et de vos investissements

  • des informations concernant vos dettes actuelles (crédit, leasing, retraite)


4. Trouvez le bien immobilier de vos rêves

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez prêter attention à de nombreux aspects.

Comment le voisinage va-t-il évoluer? Quels sont vos projets à moyen/long terme, agrandir votre famille, développer votre activité professionnelle, etc.?


Vous pouvez prendre plusieurs critères en considération:

  • l’emplacement: un voisinage plutôt calme ou animé, la présence de transports publics, de commerces de proximité, de services.

  • la surface habitable: le nombre de chambres, la présence d’un bureau, etc.

  • des aspects particuliers: le type de chauffage, la présence ou l’absence d’un jardin, d’une piscine, de terres, etc.

Vous devez également prendre en compte lors de votre choix le type de bien immobilier (une copropriété, une propriété par étages, etc.)

Choisir le bon type de logement est décisif parce que ce choix va déterminer l’état de vos finances et votre style de vie. Il n'est pas non plus recommandé de se projeter trop loin dans le futur. En moyenne, un propriétaire change de propriété de 2 à 3 fois au cours de sa vie. L’important est ici d’être bien conseillé afin de franchir cette étape sans prendre trop de risques.



5. Soumission d’une offre d’achat et conclusion d’une vente

Lorsque toutes les étapes ont été franchies avec succès, le moment est enfin venu de conclure une promesse de vente. Celle-ci constitue un contrat légalement contraignant. N’hésitez surtout pas à vous faire accompagner d’un expert, comme par exemple un agent immobilier.


Pour être valable, la promesse de vente doit contenir les informations juridiques suivantes:

  • le nom de l’acheteur, du vendeur et l’adresse du bien immobilier (titre de propriété du vendeur)

  • le prix offert au vendeur

  • le montant de l’indemnité d’immobilisation

  • les articles compris dans la vente (par ex. un spa en extérieur)

  • la date de l’échéance, c’est-à-dire, la date à laquelle vous prendrez possession de votre propriété

  • la demande d’un Certificat énergétique dans certains cantons (CEBS)

  • la date d’expiration du droit d’autorisation

  • toute autre condition contenue dans la promesse de vente

L’acte de vente notarié vous protège et vous pourrez ainsi être assuré que toutes les clauses et conditions nécessaires seront mentionnées.


Ne vous inquiétez pas si certaines de ces étapes vous semblent encore un peu vagues. Nos agents et conseillers en hypothèque vous accompagneront lors de chaque étape.

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