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Approfondimenti sulla valutazione professionale della proprietà immobiliare

Aggiornamento: 20 set 2022

Se si decide di vendere la propria abitazione, il primo passo è quello di sapere: quanto vale oggi la mia casa e vale la pena venderla?


A gennaio, abbiamo spiegato come funziona il processo di valutazione nel post del blog «Vendita di successo grazie alla giusta valutazione del prezzo». A tal fine, il primo passo dovrebbe essere quello di fare una valutazione approssimativa online.

Successivamente, gli esperti di ImmoSky effettuano una valutazione dettagliata e discutono il risultato. Cosa si fa esattamente in questa fase, quali informazioni sono necessarie per una valutazione e come lo strumento di valutazione riconosciuto di Wüest Partner ci aiuta a eseguire una valutazione accurata della sua proprietà sono descritte nel dettaglio qui di seguito.


Approfondimenti sulla valutazione professionale della proprietà immobiliare

Poiché la «trasparenza» è uno dei nostri valori fondamentali, vorremmo anche darle un'idea della modalità di lavoro adottata dagli esperti di valutazioni immobiliari di ImmoSky. Perché diamo valore ai nostri clienti e ai loro immobili.

Quali informazioni sono necessarie per una valutazione?

Se vuole fare valutare la sua proprietà, sono necessarie alcune informazioni importanti sull’immobile. Oltre al numero di metri quadrati o all'anno di costruzione, anche le finiture sono un fattore importante.

Di seguito riportiamo un elenco delle informazioni più importanti sulla proprietà che dovrebbe mettere a disposizione:

- Tipo di proprietà

- Numero di camere

- Superficie abitativa (indicata nella planimetria)

- Area di proprietà

- Indirizzo dell’immobile


Quali sono i fattori che influenzano la valutazione della proprietà?

Il valore dell’immobile è determinato dal mercato (cioè dalla domanda), dalla posizione e dallo stesso oggetto immobiliare. Pertanto, le informazioni su questi parametri devono essere disponibili per la valutazione di una proprietà.


Fattori di mercato, che giocano un ruolo nella valutazione della proprietà:

- Andamento economico

- Andamento dell'occupazione

- Potere d'acquisto

- Liquidità del mercato

- Immagine del luogo


Per le valutazioni immobiliari, ImmoSky utilizza lo strumento di valutazione riconosciuto di Wüest Partner, che fornisce informazioni sui punti sopra elencati e può stabilire un valore preciso per il vostro immobile utilizzando un’ampia banca dati di immobili comparabili (applicazione del metodo edonico). A questa si aggiunge la competenza dei nostri consulenti, che le sottoporranno una valutazione molto accurata della sua proprietà.


Quali sono i fattori che l'esperto ImmoSky esamina nel dettaglio?

I nostri esperti distinguono tre fattori che determinano significativamente il valore di un immobile: Unità economica (regime di proprietà, casa unifamiliare, appartamento), fattori quantitativi (anno di costruzione, superficie abitativa, ecc.) e fattori qualitativi, come le finiture, lo stato e la micro-ubicazione. Soprattutto in città come Zurigo, anche la situazione dei parcheggi gioca un ruolo importante.


Per facilitare la comprensione, abbiamo fornito il seguente esempio di calcolo basato su un condominio nell’ambito quartiere del distretto 3 di Zurigo:


  1. Unità economica: Si tratta di un appartamento condominiale situato a Idaplatz, nel quartiere Sihlfeld di Zurigo attualmente particolarmente in voga. L'appartamento si trova al 4° piano di un condominio di 6 piani con un totale di sei appartamenti. Il tipo di appartamento, come p. es. attico, mansarda, ecc., ha un'influenza sul prezzo. Inoltre, è vantaggioso avere meno appartamenti in vendita in un immobile o in un quartiere se la posizione residenziale è ricercata. Inoltre, gli esperti di ImmoSky fissano per il cliente un valore più alto in una casa bifamiliare rispetto a un condominio di 50 appartamenti (le informazioni sul numero di appartamenti sono fornite dal software utilizzato).

  2. Fattori quantitativi: L'appartamento si trova in una casa costruita nel 1897 e ha una superficie abitabile di 100,70 m² distribuiti su 4,5 stanze e un grande balcone di 10 m². Quindi si tratta a tutti gli effetti di "dati concreti" che forniscono la base per il calcolo.

  3. Fattori qualitativi: 3 fattori chiave per il prezzo I fattori qualitativi considerano tre punti chiave per determinare accuratamente il valore di una proprietà:

  • Standard delle finiture: Vengono considerati punti come il bilancio energetico, la qualità della planimetria (flessibile vs. non flessibile – loft vs. cascina), il numero dei bagni e la dotazione della cucina.

  • Stato: Si tiene conto delle condizioni dell'immobile in considerazione dell’anno di costruzione, cioè se e quando l'appartamento è stato ristrutturato. Oltre alle solite ristrutturazioni come cucina, bagni e finestre, questo include anche la facciata, il riscaldamento, il tetto e le tubazioni.

  • Micro-ubicazione: Lo strumento di valutazione di Wüest Partner calcola in modo granulare e divide in aree con un raggio relativamente piccolo e le segna in diversi colori (arancione, rosso) per vedere la posizione rispetto ad altre proprietà nel quartiere. Questo è un fattore che incide fortemente nel determinare il giusto prezzo di offerta in linea con il mercato. La valutazione della posizione e del mercato per l'appartamento nel quartiere Sihlfeld di Zurigo è quindi al massimo livello con un punteggio di 5,0 ("eccellente") su una scala da 1 a 5.

  • A quanto sopra si aggiunge la situazione del parcheggio: A Zurigo, un posto auto è molto richiesto, soprattutto in questo quartiere. Ecco perché questo fattore non dovrebbe essere trascurato nella valutazione dell’immobile situato a Idaplatz. In termini di prezzo, un posto auto aumenta il valore dell'appartamento di una cifra che sfiora i cinquantamila franchi.


Dopo avere effettuato la valutazione esatta con l’ausilio del rinomato strumento, il nostro esperto stima un range di prezzo statistico per l'appartamento all’interno di un vecchio edificio con 4,5 stanze situato a Idaplatz, un quartiere alla moda di Zurigo, tra 1,4 milioni e 1,7 milioni di franchi. Tenendo conto delle sue esigenze e desideri (vendere rapidamente vs. il massimo profitto), determinerete insieme il prezzo al quale la vostra proprietà dovrebbe essere offerta sul mercato.


La base per una vendita di successo della vostra proprietà è posta con una valutazione da parte di un esperto, ma il prezzo finale di mercato emerge solo durante il processo di vendita.




Diamo valore ai nostri clienti - e al loro immobile.

Per ulteriori informazioni o per fissare un appuntamento per una valutazione professionale della proprietà, non esiti a contattarci. Ci contattati oggi stesso: +41 (0)58 520 01 30.





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