Der Hausverkauf: Welche Kosten fallen an?

Der Verkauf einer Immobilie bringt viele Herausforderungen mit sich und erfordert Fachwissen, Marktkenntnisse und viel Erfahrung. Ein durchschnittlicher Verkaufsprozess dauert in der Regel 3-6 Monate. Die Dauer kann sich jedoch je nach Zustand der Immobilie, Ausschreibungszeit und der Art, wie die Veräusserung abgewickelt wird, länger oder kürzer ziehen. Ist man nicht selbst Immobilienprofi, kann man sich die Unterstützung von Experten holen. So steht einem erfolgreichen Hausverkauf nichts mehr im Weg.


Um sich bestens auf den Hausverkauf vorzubereiten, sollten Sie sich die anfallenden Kosten vor Augen führen. Folgend haben wir diese übersichtlich aufgelistet, um böse Überraschungen für Sie zu vermeiden.



1. Notarkosten

2. Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer

3. Grundbuchgebühren und Gebühren für den Schuldbrief

4. Maklerprovision

5. Zusätzliche Kosten – Nicht zu vergessen



1. Notarkosten


Der Verkauf einer Immobilie ist erst rechtskräftig, wenn dieser beim Notar beglaubigt wird. Somit fallen bei Abschluss des Kaufs- bzw. Verkaufsvertrags Gebühren für dessen Arbeitsleistung an. Je nach Kanton sind die Kosten aber unterschiedlich, zum Teil variieren sie auch von Notar zu Notar. Hier lohnt es sich Offerten einzuholen. Am höchsten fallen die Notarkosten in den Kantonen Genf, Bern, Wallis und Tessin aus, am tiefsten hingegen in Schwyz, Zug, Schaffhausen und Appenzell Ausserrhoden. Wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde, teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel diese Kosten.


Egal, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder Bauland veräussern – der Verkauf Ihrer Immobilie wird nur mit einer notariellen Beurkundung rechtsgültig.


  • Der Notar tritt als neutrale Urkundsperson zwischen den beiden Parteien Verkäufer und Käufer auf und erstellt den Kaufvertragsentwurf.

  • Nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch beide Parteien meldet er zudem die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt an.



2. Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer

Verkauft man in der Schweiz ein Grundstück oder Haus, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird auf den Reingewinn des Verkaufs berechnet und ist vom Verkäufer zu zahlen. Die Höhe dieser Steuer ist je nach Gemeinde und Besitzdauer der Immobilie bzw. des Grundstücks unterschiedlich. Je kürzer die Besitzdauer, also die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf des Hauses, und je höher der Gewinn, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.


Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Sie fällt immer dann an, wenn eben ein privates Grundstück den Eigentümer wechselt und wird entweder von der Gemeinde oder dem Kanton, in der/dem sich das Grundstück befindet, auf den Reingewinn des Verkaufs erhoben. Der Reingewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis bzw. den Anlagekosten. Die Anlagekosten setzen sich aus verschiedenen, im Laufe der Jahre entstandenen Kosten für das Grundstück zusammen.


Die Formel an sich ist einfach: Grundstückgewinn = Verkaufserlös minus Anlagekosten bzw. Investitionen



Zudem wird in einigen Kantonen die Handänderungssteuer erhoben. Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich eines Grundstückerwerbs erhoben wird und kantonal geregelt ist. Mit ihr wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert.


Üblicherweise wird diese Steuer vom Käufer bezahlt. Verschiedene Hauseigentümerverbände haben sich jedoch bisher dafür eingesetzt, dass sie ganz abgeschafft oder wenigstens gesenkt wird. In den Kantonen Zürich, Aargau und Zug beispielsweise existiert die Handänderungssteuer nicht, in Bern und Luzern wird sie noch erhoben.




3. Grundbuchgebühren und Gebühren für den Schuldbrief


Die Grundbuchgebühren sind ebenfalls unterschiedlich von Kanton zu Kanton. In einigen Kantonen wie z. B. Zug wird die Anmeldung im Grundbuch nach Aufwand, also dem Zeitfaktor, berechnet, in den meisten aber pauschal. Zusätzlich verrechnet werden Auslagen. In der Regel bezahlt der Käufer die Kosten für den Grundbucheintrag.


Auch die Gebühren für einen neuen Schuldbrief sind vom Käufer zu tragen und liegen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Höhe des Schuldbriefs. Beispielsweise beträgt dieser Prozentsatz sowohl in Bern als auch in Zürich 0,25 %.


Der Schuldbrief wird als häufigstes Sicherungsmittel für eine Grundstücksfinanzierung verwendet. Im Schuldbrief werden die Forderung der Bank und das erlangte Pfandrecht festgehalten, wobei das Grundstück als Sicherheit dient.



4. Maklerprovision - Für den organisatorischen Aufwand lohnt es sich einen Immobilienmakler zu beauftragen


Der Verkauf Ihres Ein- oder Mehrfamilienhauses bedeutet zeitlichen und organisatorischen Aufwand. Daher lohnt es sich, für diese Aufgaben einen Immobilienmakler zu beauftragen.


Das Aufgabengebiet eines Maklers ist sehr umfassend:

  • Akquise von Neukunden, Beratung und Betreuung von Bestandskunden sowie Interessenten

  • Umfassende Vermarktung der Immobilie

  • Durchführung von Besichtigungen


Im Fokus steht natürlich immer der Verkauf Ihrer Liegenschaft. Der Makler begleitet Sie durch die Abwicklung des gesamten Verkaufsprozesses bis zur Beurkundung. Dementsprechend ist eine Aufwandsentschädigung in Form der Maklerprovision vorgesehen – aber auch nur bei Erfolg. Prinzipiell trägt der Verkäufer die Kosten für den Makler. Festgehalten werden die Aufwände in einem Maklervertrag.



5. Zusätzliche Kosten – Nicht zu vergessen


Weitere Kosten können beim Hausverkauf in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung aufkommen. Diese wird fällig, wenn man eine Hypothek vorzeitig auflöst. Zudem können für die Beantragung von Zertifikaten oder eines Energieausweises zusätzliche Kosten anfallen.



Hat man diese Kosten schon vor dem Hausverkauf im Hinterkopf, ist man bestens vorbereitet und ist am Schluss nicht überrascht, wenn der Verkauf auch Kosten mit sich bringt. Aber wir können beruhigen: Bei der derzeitigen Lage wird nach Abzug der Kosten noch genug Gewinn übrigbleiben.


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