Verkauft in der Schweiz jemand ein Haus oder ein Grundstück mit Gewinn, so geht ein Teil davon - die so genannte Grundstückgewinnsteuer - an den Kanton und/oder die Gemeinde. Ein Gewinn liegt beim Immobilienverkauf dann vor, wenn der Verkäufer mehr einnimmt, als er selbst für die Immobilie bezahlt hat. Soviel schon mal vorab: Am meisten zahlen jene, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder gewinnbringend verkaufen.
Steuerpflichtig ist immer derjenige, der das Grundstück verkauft, also der Besitzer. Diese Steuer sollte bei einer Veräusserung einer Immobilie immer im Hinterkopf behalten werden. Da es in der Regel um viel Geld geht, kann es je nach Situation sinnvoll sein, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises für die spätere Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer beschafft.
Von Kanton zu Kanton unterschiedlich
Die Steuer wird an jenem Ort erhoben, an welchem das Grundstück steht. Diese Besteuerung ist kantonal geregelt, teilweise wird sie vom Kanton oder von der Gemeinde erhoben. Die Kantone haben folgende Regeln:
Steuer wird von der Gemeinde erhoben:
Kantone Zug und Zürich
Steuer wird vom Kanton und der Gemeinde erhoben:
Kantone Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden, Schaffhausen
Steuer wird vom Kanton erhoben:
Restliche Kantone
In fast allen Kantonen hängt der Steuersatz davon ab, wie lange das Grundstück dem Verkäufer gehört hat. Der Kanton Solothurn ist der einzige Kanton, in dem es keinen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne gibt. Die anderen Kantone fordern eine solche Steuer, um Spekulanten vorzubeugen und diese damit stärker zu belasten. Grundsätzlich gilt: Je länger jemand ein Grundstück besitzt, desto weniger Grundstückgewinnsteuer zahlt er.
Den Gemeinden steht ein Pfandrecht auf das Grundstück zu, um die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer sicherzustellen. Wenn der Verkäufer also nicht zahlt, kann das Gemeinwesen die Verwertung der Liegenschaft verlangen. Da es meist um viel Geld geht, sollte man hier auch als Käufer sicherstellen, dass der Verkäufer die Steuer zahlt. Häufig behält der Notar einfach einen Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zurück.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Besteuert wird der Reingewinn des Grundstücks. Der Reingewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Die Formel sieht also wie folgt aus:
Grundstückgewinn = Verkaufserlös minus Anlagekosten bzw. Investitionen
Als Anlagekosten gelten z. B. folgende Kosten:
Erwerbspreis der Immobilie
Mit dem Kauf verbundene Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren
Verbesserungen des Grundstücks bzw. wertvermehrende Investitionen wie Umbauten und Renovierungen
Vermittlungskosten sowie Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf
Kosten für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
Bewilligungsgebühren und weitere Ausgaben, die mit der Veräusserung der Immobilie zusammenhängen
Die Grundstückgewinnsteuer kann bei fast allen Kantonen online berechnet werden.
Beispiel einer Berechnung für eine Liegenschaft im Kanton Zürich
Annahme: Kaufpreis CHF 800'000. –, Verkaufspreis CHF 1'000’000.–, Gewinn über die Haltedauer somit CHF 200’000. –
Die Haltedauer entscheidet über die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Ein markanter Unterschied gibt es entsprechend zwischen der Haltedauer 5 und 20 Jahre:
Haltedauer 5 Jahre:
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt CHF 65'930. –
Haltedauer 20 Jahre:
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt CHF 34'700. –
Ist ein Aufschub der Steuer möglich?
In wenigenFällen kann ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer erwirkt werden:
Sie verkaufen UND kaufen ein neues/anderes Haus oder eine Wohnung und wohnen selbst darin. Wird die neue Immobilie mit dem Verkaufserlös des Verkaufsobjekts bezahlt, so ist man von der Grundstückgewinnsteuer komplett befreit. Es ist möglich, einen Aufschub der Steuer zu erwirken. Achtung: dies gilt nicht bei Ferienobjekten. Dort ist dies nicht möglich.
Sie erben ein Haus oder es handelt sich um eine Schenkung. Dann wird die Steuer erst fällig, sobald das Objekt mit Gewinn an Dritte verkauft wird. Einzig der Kanton Genf kennt eine Maximalfrist: Nach 25 Jahren muss keine Grundstückgewinnsteuer mehr bezahlt werden.
Wichtig: diese Regeln gelten nur für natürliche Personen (Privatpersonen), bei Unternehmen gelten andere Regeln.
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