Die Grundstückgewinnsteuer

Aktualisiert: 21. Juni

Verkauft man in der Schweiz ein Grundstück oder Haus, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Diese wird auf den Reingewinn des Verkaufs berechnet und ist vom Verkäufer zu zahlen. Man muss sie also bei einer geplanten Veräusserung des Eigentums immer im Hinterkopf haben. Es gilt: Je länger die Liegenschaft im eigenen Besitz war, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen die, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder gewinnbringend verkaufen. So viel schonmal vorweg.


Im folgenden Artikel möchten wir Sie über die Grundstückgewinnsteuer informieren, Besonderheiten aufzeigen und Tipps geben, wie Sie die Steuerlast, wenn schon nicht reduzieren, zumindest aufschieben können.


1. Wie funktioniert die Grundstückgewinnsteuer?

2. Wie kann man die Grundstückgewinnsteuer umgehen oder aufschieben?

3. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?




1. Wie funktioniert die Grundstückgewinnsteuer?


Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Sie wird entweder von der Gemeinde oder dem Kanton, in der/dem sich das Grundstück befindet, auf den Reingewinn des Hausverkaufs erhoben. Der Reingewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.


Die Formel an sich ist einfach:

Grundstückgewinn = Verkaufserlös minus Anlagekosten bzw. Investitionen


Die Anlagekosten setzen sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und wertvermehrenden Aufwendungen zusammen, d. h.:

  • Erwerbspreis der Immobilie

  • Mit dem Kauf verbundene Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren

  • Verbesserungen des Grundstücks bzw. wertvermehrende Investitionen wie Umbauten und Renovierungen

  • Vermittlungskosten sowie Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf

  • Kosten für die Handänderung beim Kauf und Verkauf

  • Bewilligungsgebühren und weitere Ausgaben, die mit der Veräusserung der Immobilie zusammenhängen


Wie so oft in der Schweiz gelten auch hier unterschiedliche Regelungen je nach Region. Die Grundstückgewinnsteuer wird in Zug und Zürich von den Gemeinden erhoben, in Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen sowohl von den Gemeinden als auch vom Kanton. In den restlichen Kantonen wird sie nur vom Kanton erhoben, wobei die Gemeinden dann üblicherweise einen Anteil am Ertrag erhalten.


Die Grundlage der Berechnung bzw. Besteuerung des Grundstückgewinns ist ebenfalls je nach Kanton unterschiedlich: In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.


Der Eigentümer muss in jedem Fall eine natürliche Person sein – bei Unternehmen gelten andere Regeln. Den Gemeinden steht ein Pfandrecht auf das Grundstück zu, um die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer sicherzustellen. Wenn der Verkäufer also nicht zahlt, kann das Gemeinwesen die Verwertung der Liegenschaft verlangen. Da es meist um viel Geld geht, sollte man hier auch als Käufer sicherstellen, dass der Verkäufer die Steuer zahlt. Häufig behält der Notar einfach einen Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zurück.



2. Wie kann man die Grundstückgewinnsteuer umgehen oder aufschieben?


Grundstückgewinnsteuern sind meist auch latente Steuern. Das bedeutet, dass sie auch zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden können. Es gilt: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wer eine selbst bewohnte Liegenschaft verkauft, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, wenn ein Ersatzobjekt erworben wird. Dies kann man als eine Art Vergünstigung bzw. Wohneigentumsförderung ansehen. Diese Ersatzbeschaffung können Wohneigentümer steuerlich geltend machen, wenn sie eben Wohneigentum verkaufen und wiederum ein Eigenheim kaufen, das dann wieder selbst bewohnt wird. Ist die neue Immobilie aber günstiger als die bisherige, wird der Aufschub nur zu einem entsprechenden Anteil angerechnet. Bei Ferienliegenschaften und bei vermieteten Immobilien ist das aber gar nicht möglich.


Neben der Ersatzbeschaffung gibt es weitere Fälle, in denen eine Steuererleichterung bzw. ein Aufschub möglich ist. Das gilt in der Regel für Überschreibungen innerhalb der Familie, bei Erbschaften, Schenkungen, Erbvorbezug etc. Ähnlich verhält es sich bei einer Übertragung der Eigentumsrechte unter Ehepartnern (Wechsel des Güterstandes, Trennung oder Scheidung).


Eine Schenkung oder eine Vererbung an die Kinder ist aber nicht immer die beste Lösung – denn die Gewinnsteuern werden dann später beim Verkauf der Immobilie fällig und müssen dann von den Nachkommen gezahlt werden. Einzig der Kanton Genf kennt eine Maximalfrist: Nach 25 Jahren muss keine Grundstückgewinnsteuer mehr bezahlt werden.


3. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?


Folgend haben wir für Sie eine Beispielrechnung für die Höhe der anfallenden Grundstückgewinnsteuern in Zürich und Bern zusammengestellt. Es kommt das monistische System zur Anwendung. Die Gewinne werden ausschliesslich von dieser Sondersteuer erfasst und unterliegen keiner weiteren Belastung. Die Steuereinnahmen fallen an die Gemeinde bzw. dem Kanton, in welcher/welchem das Grundstück liegt.


Annahme: Kaufpreis CHF 800.000 – Verkaufspreis CHF 1 Mio. – Gewinn über die Haltedauer somit CHF 200.000

Kanton

Haltedauer 5 Jahre

Haltedauer 20 Jahre

Zürich

CHF 65.930

CHF 34.700

Bern

​CHF 56.463

CHF 35.173


In vielen Kantonen können Sie die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer online berechnen und somit die Kosten ungefähr abschätzen.



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