Mit Beendigung der Berufstätigkeit und Eintritt in den wohlverdienten Ruhestand ändern sich meist die finanziellen Verhältnisse. Auch wenn man gut vorgesorgt hat, sind die Leistungen der AHV, Pensionskasse und der 3. Säule meist niedriger als das Einkommen aus der vorangegangenen Erwerbstätigkeit.
Mit dem tieferen Einkommen muss die Tragbarkeit der Hypothek im Alter gewährleistet werden. Hypothekarzins und Nebenkosten dürfen zusammen nicht mehr als rund ein Drittel des Einkommens ausmachen. Bis zu 7 Jahren vor der Pensionierung ist eine klassische Finanzierung im Umfang von rund 80 Prozent des Immobilienwertes möglich. Aber bereits ab den 58. Altersjahr prüfen viele Banken bereits unter Betrachtung der sogenannten «Tragbarkeit im Rentenalter» neue Anfragen oder Verlängerungen bestehender Hypotheken. Die maximale Belehnung vor dem Rentenalter beträgt - gemäss FINMA Richtlinien - höchstens 65 % des Verkehrswertes der Liegenschaft.
Was tun?
Informieren, analysieren, umsetzen! Dies sind die drei Schlagwörter.
Informieren
Um vor bösen Überraschungen geschützt zu sein, ist eine gute Vorbereitung vor dem Eintritt in den Ruhestand essenziell. Schon frühzeitig – etwa zehn Jahre vor Pensionseintritt – sollte man erste Berechnungen anstellen und nach möglichen Alternativen zur aktuellen Hypothek Ausschau halten.
Beschaffen Sie sich alle notwendigen Unterlagen, die für eine Analyse benötigt sind:
Individueller Kontoauszug: Dieser kann auf der offiziellen AHV Seite: www.ahv.ch bestellt werden.
Pensionskassenausweis: Diesen erhalten Sie jeweils in den ersten 2 Monaten eines Jahres zugestellt.
Pensionskassenreglement: Falls Sie dieses nicht mehr in Ihren Anstellungsunterlagen finden, können Sie die Kasse direkt anfragen.
Steuererklärung
Haushaltbudget: Hierfür finden Sie im Internet Muster.
Analysieren
Hauptsächlich sollten Sie folgende Gegebenheiten frühzeitig analysieren:
Belehnungswert der Liegenschaft Jede Bank oder Finanzinstitut berechnet den internen Verkehrswert nach eigenen Richtlinien. Das kann dazu führen, dass der Real- oder Marktwert nicht dem internen Verkehrswert der Liegenschaft entspricht. Deshalb ist eine frühzeitige Anfrage bei der Bank wichtig, um eventuelle Unterbewertungen zu besprechen. Es ist vorteilhaft, grosse Renovationen am Eigenheim bis spätestens 5-7 Jahren vor dem Ruhestand in Angriff zu nehmen, damit der Wert der Liegenschaft immer aktuell bleibt und die Liquidität richtig geplant werden kann.
Tragbarkeit der Hypothek mit Renteneinnahmen Die kalkulatorisch berechneten Wohnkosten dürfen auch nach der Pensionierung maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen. Einige Finanzinstitute sind bei Rentnern kulanter, da sie von einem Nettoeinkommen und nicht von einem Bruttoeinkommen wie bei den aktiven Arbeitnehmern ausgehen. Die kalkulatorischen Zinsen liegen bei den meisten Kreditgebern bei ca. 5 Prozent. Dazu rechnet man rund 1 Prozent des Immobilienwerts als kalkulatorische Unterhaltskosten. Da Tragbarkeit und Belehnung stark miteinander verbunden sind, kann man bei Amortisation einer Hypothek somit die Tragbarkeit reduzieren. Auch hier empfehlen Vorsorgeberater Ihnen eine erste Analyse um das 55. Lebensjahr, damit genügend Zeit bleibt, um Lösungen umzusetzen.
Steuer, 3. Säule und Kapitalverzehr, Liegenschaftsverkauf Gerade in den letzten drei Jahren vor der ordentlichen Pensionierung oder vor der Frühpensionierung sollte man verschiedene Szenarien mit Steuern, der 3. Säule und dem Kapitalverzehr und einen möglichen Liegenschaftsverkauf genau berechnen lassen. Vorsorgespezialisten können Strategien aufzeigen, wie man optimal Gelder aus der 3. Säule oder Pensionskassenbezüge bezieht und termingerecht auflöst. Ob eine Teilauszahlung einer Rente Sinn macht, man eher die Rente komplett nutzen sollte oder gar eine Vollauszahlung der Pensionskassengelder ohne Rente Sinn macht, zeigt sich dann. Ein wichtiges Thema für die Betrachtung ist auch die Immobilie selbst. Ist die jetzige Liegenschaft «alterskonform»? Oder möchte ich mich verkleinern? Möchte ich Umbauten oder Installationen tätigen, die mir ermöglichen meine Immobilien «altersgerecht» umzugestalten? Wann ist der richtige Zeitpunkt, um zu verkaufen oder zu renovieren?
Umsetzen
Anhand von verschiedenen Simulationen kann dargestellt werden, wie sich die jeweilige Strategie auf den Kapitalverzehr, die Steuerbelastung und das Haushaltsbudget im Alter auswirken wird.
Denken Sie daran: Je früher Sie sich mit diesem Thema befassen umso gelassener können Sie dann Ihren Ruhestand geniessen!
Gerne unterstützen unsere Hypothekar-Experten Sie bei der Vorbereitung auf die Pensionierung und beraten Sie gerne. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!