Einfach erklärt: Die Grundstücksgewinnsteuer

Verkauft man in der Schweiz ein Grundstück oder Haus, fällt die Grundstücksgewinnsteuer an. Diese wird auf den Reingewinn des Verkaufs berechnet und ist vom Verkäufer zu zahlen. Man muss sie also bei einer geplanten Veräusserung des Eigentums immer im Hinterkopf haben. Es gilt: Je länger das Grundstück im eigenen Besitz war, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen die, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder gewinnbringend verkaufen. So viel schonmal vorweg.

Im folgenden Artikel möchten wir Sie über die Grundstücksgewinnsteuer informieren, Besonderheiten aufzeigen und Tipps geben, wie Sie die Steuerlast wenn schon nicht reduzieren zumindest aufschieben können.


Die Grundstücksgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Sie fällt immer dann an, wenn eben ein privates Grundstück den Eigentümer wechselt und wird entweder von der Gemeinde oder dem Kanton, in der/dem sich das Grundstück befindet, auf den Reingewinn des Verkaufs erhoben. Der Reingewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.

Die Formel an sich ist einfach: Grundstücksgewinn = Verkaufserlös minus Anlagekosten bzw. Investitionen


Die Anlagekosten setzen sich aus verschiedenen, im Laufe der Jahre entstandenen Kosten für das Grundstück zusammen.


Der Kanton Zürich definiert die Anlagekosten wie folgt:

  • Kaufpreis bzw. Verkehrswert von vor 20 Jahren (wenn das Grundstück länger als 20 Jahre in Besitz des Eigentümers war)

  • Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde

  • Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge

  • Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf

  • Kosten für die Aufgabe eines Inserats bei Kauf und Verkauf

  • Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf

Wie so oft in der Schweiz gelten auch hier unterschiedliche Regelungen je nach Region. In Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton UND die Gemeinden, in den restlichen Kantonen nur der Kanton. In Kantonen, in denen nur der Kanton die Steuer erhebt, bekommen die Gemeinden in der Regel einen Anteil am Ertrag. Die Grundlage der Berechnung ist ebenfalls unterschiedlich: In den meisten Kantonen wird jeder Grundstücksgewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.


Der Eigentümer muss in jedem Fall eine natürliche Person sein – bei Unternehmen gelten andere Regeln. Den Gemeinden steht ein Pfandrecht auf das Grundstück zu, um die Zahlung der Grundstücksgewinnsteuer sicherzustellen. Wenn der Verkäufer also nicht zahlt, kann das Gemeinwesen die Verwertung des Grundstücks verlangen. Da es meist um viel Geld geht, sollte man hier auch als Käufer sicherstellen, dass der Verkäufer die Steuer zahlt. Meist behält der Notar einfach einen Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstücksgewinnsteuer zurück.




Grundstücksgewinnsteuern sind meist auch latente Steuern. Das bedeutet, dass sie auch zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden können. Es gilt: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wer eine selbst bewohnte Liegenschaft verkauft, kann die Grundstücksgewinnsteuer aufschieben, wenn man ein Ersatzobjekt erwirbt. Dies kann man als eine Art Vergünstigung bzw. Wohneigentumsförderung ansehen. Diese Ersatzbeschaffung können Wohneigentümer steuerlich geltend machen, wenn sie eben Wohneigentum verkaufen und wiederum ein Eigenheim kaufen, das dann wieder selbst bewohnt wird. Ist die neue Immobilie aber günstiger als das bisherige, wird der Aufschub nur zu einem entsprechenden Anteil angerechnet. Bei Ferienliegenschaften und bei vermieteten Immobilien ist das aber gar nicht möglich.


Neben der Ersatzbeschaffung gibt es weitere Fälle, in denen eine Steuererleichterung bzw. ein Aufschub möglich ist. Das gilt in der Regel für Überschreibungen innerhalb der Familie, bei Erbschaften, Schenkungen, Erbvorbezug etc. Ähnlich verhält es sich bei einer Übertragung der Eigentumsrechte unter Ehepartnern (Wechsel des Güterstandes, Trennung oder Scheidung).

Eine Schenkung oder eine Vererbung an die Kinder ist aber nicht immer die beste Lösung – denn die Gewinnsteuern werden dann später beim Verkauf der Immobilie fällig und müssen dann von den Nachkommen gezahlt werden. Einzig der Kanton Genf kennt eine Maximalfrist: Nach 25 Jahren muss keine Grundstücksgewinnsteuer mehr bezahlt werden.



Folgend haben wir für Sie eine Beispielrechnung für die Höhe der anfallenden Grundstücksgewinnsteuer im Kanton Zürich zusammengestellt. Hier erfolgt die Besteuerung der Grundstücksgewinne durch die Gemeinden. Es kommt das monistische System zur Anwendung. Die Gewinne werden ausschliesslich von dieser Steuer erfasst und unterliegen keiner weiteren Belastung. Die gesamten Steuereinnahmen fallen an die Gemeinde, in welcher das Grundstück liegt.



Annahme: Kaufpreis CHF 800.000 – Verkaufspreis CHF 1 Mio. – Gewinn über die Haltedauer somit CHF 200.000


Kanton

Haltedauer 5 Jahre

Haltedauer 20 Jahre

Zürich

CHF 65.930

CHF 34.700

Bern

CHF 56.463

CHF 35.173


In vielen Kantonen können Sie die voraussichtliche Grundstücksgewinnsteuer online berechnen und somit die Kosten ungefähr abschätzen.





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