Se si vuole acquistare una proprietà immobiliare e, per farlo, si deve accendere un’ipoteca, non c’è che l’imbarazzo della scelta: vari modelli di ipoteca con diverse condizioni e ampia flessibilità sono disponibili presso varie banche e compagnie di assicurazione. Inoltre, c’è la possibilità di frazionare l’ipoteca e quindi di suddividerla in più tranche. Ma conviene? Per saperne di più sulle possibili opportunità e sui rischi del frazionamento dell’ipoteca, le consigliamo di leggere qui di seguito.
Definizione di frazionamento dell’ipoteca:
il processo di suddivisione di un’ipoteca in più tranche è chiamato frazionamento, splitting o ipoteca a scaglioni. In questo processo, le singole tranche hanno una scadenza differente. In quante tranche viene suddivisa l’ipoteca, dipende dall’importo complessivo della stessa.
Ci sono tre tipi di ipoteche in Svizzera: ipoteca a tasso fisso, ipoteca a tasso variabile e dall’ipoteca SARON). Quale sia l’ipoteca più adatta alla propria situazione dipende da vari fattori e dalla personale predisposizione al rischio. Una delle scelte più comuni per la prima ipoteca è un’ipoteca a tasso fisso, perché offre la maggiore sicurezza di pianificazione. Poiché il tasso di interesse è sempre lo stesso, è possibile cautelarsi dall’aumento dei tassi. Bisogna però tener conto del fatto che il tasso di interesse applicato è sin dall’inizio più alto rispetto, per esempio, a quello del mutuo a tasso variabile. La durata può essere fino a 15 anni.
Tuttavia, un’ipoteca a tasso fisso significa anche avere un lungo impegno con un istituto finanziario. Cambiamenti di carriera, malattie gravi, la morte di un coniuge o di un partner, o il divorzio possono spesso comportare come unica via d’uscita la vendita della casa di proprietà. Quando si stipula un’ipoteca a lungo termine, un’estinzione prematura della stessa può costare diverse decine di migliaia di franchi, a seconda dell’importo complessivo e della durata residua dell’ipoteca.
Ecco perché bisognerebbe riflettere in anticipo sul frazionamento dell’ipoteca.
Vantaggi:
Il frazionamento in diversi prodotti ipotecari e scadenze può comportare una notevole riduzione del tasso di interesse medio. Questo perché il rischio di un aumento dei tassi di interesse è ripartito tra le diverse tranche. Frazionando il debito, il tasso di interesse si assesta normalmente su un livello medio.
Inoltre, è possibile combinare i vantaggi dei singoli modelli di ipoteca con le diverse tranche. Per esempio, accendendo l’ipoteca del mercato monetario si paga il livello corrente del tasso di interesse, ma grazie all’ipoteca a tasso fisso della durata di 10 anni si può contare su una sicurezza a lungo termine. Le opzioni di combinazione sono diverse e possono essere assolutamente pianificate in base alle esigenze personali. È anche possibile che vi sia una riduzione degli eventuali costi di uscita.
Un altro vantaggio consiste nel fatto che, grazie al frazionamento e alle tranche con scadenze diverse, le ipoteche non debbano essere tutte rinnovate contemporaneamente. Eredità anticipate, donazioni o la scadenza dell’assicurazione sulla vita possono essere inclusi nella pianificazione.
Cosa bisogna tenere a mente
Frazionando un’ipoteca in diverse scadenze, ci si impegna verso l’istituto finanziatore. Se si può contare su una banca di fiducia e l’obiettivo non è quello di risparmiare eventuali costi cambiando banca, il frazionamento dell’ipoteca è allora la scelta giusta. Tuttavia, se si prevede di cambiare istituto in futuro, è allora opportuno tenere in considerazione alcuni aspetti, specialmente le scadenze.
Se una tranche scade con largo anticipo, il riscatto sarà allora non molto agevole. Se le durate invece presentano solamente una differenza di 2 o 3 anni con riguardo alla scadenza, presso singole banche o compagnie di assicurazione è allora possibile riscattare già una tranche e impegnarsi a riscattare in anticipo la seconda in scadenza. A posteriori, a seconda delle scadenze, si paga di più per una suddivisione in più tranche che per l’intero importo.
Se tutte le tranche scadono entro dodici mesi, l’intera ipoteca può essere di regola trasferita agevolmente a un nuovo istituto. Il rinnovo del finanziamento è complesso se la scadenza tra le tranche è superiore a dodici mesi. In questo caso, può essere difficile o impossibile cambiare l’istituto finanziatore. Per avere la garanzia di potere cambiare l’istituto in futuro, è possibile ricorrere alla seguente opzione: rinnovare la o le tranche in scadenza, in modo che tutte le tranche scadano, se possibile, contemporaneamente o al massimo entro dodici mesi.
Un altro svantaggio del frazionamento è che con il rinnovo graduale di un’ipoteca, la pianificazione finanziaria diventa a lungo termine più difficile che con un’ipoteca unica, non frazionata.
Si dovrebbero sempre scegliere i prodotti ipotecari dopo un’approfondita consulenza nella quale si sono esaminate le esigenze personali del cliente, le fasi della vita e i possibili rischi. Se è interessato, si metta subito in contatto con noi!