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  • Lea Bommeli

Spiegato in modo semplice: L'imposta sugli utili immobiliari in Svizzera

Se in Svizzera qualcuno vende una casa o un terreno con un profitto, una parte di questo profitto, la cosiddetta imposta sugli utili immobiliari, va al Cantone e/o al Comune. La vendita di un immobile genera un profitto quando il venditore incassa più di quanto ha pagato per l'immobile. La persona che vende l'immobile, cioè il proprietario, è sempre responsabile dell'imposta.


Chi paga di più è chi acquista un immobile e lo rivende poco dopo con un profitto. Questa imposta deve essere sempre tenuta presente quando si vende un immobile. Poiché di solito si tratta di una somma di denaro elevata, a seconda della situazione, può essere sensato per l'acquirente procurarsi una parte del prezzo di acquisto per il successivo pagamento dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari.


Casa


Varia da cantone a cantone

L'imposta viene riscossa nel luogo in cui si trova l'immobile. Questa tassazione è regolata a livello cantonale; in alcuni casi è imposta dal Cantone o dal Comune. I cantoni hanno le seguenti regole:


L'imposta è riscossa dal comune :

Cantoni di Zugo e Zurigo


L'imposta è riscossa dal Cantone e dal Comune :

Cantoni Basilea Città, Berna, Friburgo, Grigioni, Giura, Obvaldo, Sciaffusa


L'imposta è riscossa dal Cantone :

Altri cantoni


In quasi tutti i cantoni, l'aliquota d'imposta dipende da quanto tempo l'immobile appartiene al venditore. Il Cantone di Soletta è l'unico in cui non è prevista una sovrattassa sui guadagni a breve termine sui terreni. Gli altri cantoni chiedono una tassa di questo tipo per evitare gli speculatori e quindi gravare maggiormente su di loro. In pratica: Più a lungo si possiede un immobile, meno si paga l'imposta sulle plusvalenze immobiliari.


I comuni hanno diritto a un privilegio sulla proprietà per garantire il pagamento dell'imposta sugli utili immobiliari. Quindi, se il venditore non paga, la comunità può chiedere la realizzazione della proprietà. Poiché di solito si tratta di una somma di denaro elevata, gli acquirenti devono assicurarsi che il venditore paghi le tasse. Spesso il notaio si limita a trattenere una parte del prezzo di acquisto per pagare successivamente l'imposta sugli utili immobiliari.



Come si calcola l'imposta sulle plusvalenze immobiliari?

Il profitto netto della proprietà viene tassato. L'utile netto è la differenza tra il prezzo di vendita e i costi di investimento. La formula è quindi la seguente:


Utile fondiario = ricavi di vendita meno costi di investimento o investimenti


I seguenti costi, ad esempio, sono considerati costi di investimento:

  • Prezzo di acquisto dell'immobile

  • I costi associati all'acquisto, come le spese notarili e catastali

  • Miglioramenti all'immobile o investimenti che ne aumentano il valore, come conversioni e ristrutturazioni

  • Costi di intermediazione e commissioni di intermediazione per acquisto e vendita

  • Costi per il cambio di proprietà in caso di acquisto e vendita

  • Spese di autorizzazione e altre spese relative alla dismissione dell'immobile

L'imposta sugli utili immobiliari può essere calcolata online per quasi tutti i cantoni.


Calculatore, argento e casa


Esempio di calcolo per un immobile nel cantone di Zurigo

Accettazione: Prezzo d'acquisto 800'000 CHF, Prezzo di vendita 1'000'000 CHF, Utile sul periodo di detenzione quindi 200'000 CHF


Il periodo di detenzione determina l'importo dell'imposta sugli utili immobiliari. Si nota una notevole differenza tra i periodi di detenzione di 5 e 20 anni:


Periodo di detenzione 5 anni: 65'930 CHF.

Periodo di detenzione 20 anni: 34'700 CHF



È possibile rinviare l'imposta?

In due casi è possibile ottenere un differimento dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari:


  1. Vendete e comprate una nuova/altra casa o appartamento e ci vivete voi stessi. Se il nuovo immobile viene pagato con il ricavato della vendita dell'immobile, siete completamente esenti dall'imposta sulle plusvalenze immobiliari. È possibile ottenere un differimento dell'imposta. Attenzione: questo non si applica alle proprietà per le vacanze. Lì non è possibile.

  2. Si eredita una casa o la si regala. In tal caso, l'imposta è dovuta solo nel momento in cui l'immobile viene venduto a terzi con un profitto. Solo il Cantone di Ginevra ha un limite massimo di tempo: Dopo 25 anni non si dovrà più pagare l'imposta sugli utili immobiliari.

Importante: queste regole si applicano solo alle persone fisiche (privati), alle società si applicano regole diverse.


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