Lorsqu’un bien immobilier est vendu avec un profit, en Suisse, celui-ci est imposé. Cette taxe est communément nommée « l’impôt sur les gains immobiliers » et revient parfois au canton, à la commune ou aux deux. Un profit est réalisé lors de la vente immobilière lorsque les propriétaires obtiennent un montant supérieur à celui qu’ils ont eux-mêmes payé pour l’acquisition de la propriété tous frais et plus-value déduits. Les propriétaires sortants qui vendent leur bien immobilier sont toujours redevables de l’impôt.
L’impôt étant dégressif en fonction des années de possession, les propriétaires entrants qui achètent un bien immobilier et le revendent rapidement, avec un profit, paient plus d’impôts. Cet impôt doit toujours être pris en compte lors de la vente d’un bien immobilier. Certains organismes de financement partenaires le calculent même en déduction des fonds propres en cas de remploi. Étant donné qu’il s’agit généralement d’une somme d’argent importante, selon la situation, il est judicieux pour l’acheteur-se-s de mettre de côté une partie du prix d’achat pour le paiement ultérieur de l’impôt sur les gains immobiliers.
Différent d’un canton à l’autre
L’impôt est perçu à l’endroit où se situe le bien immobilier. Cette imposition est réglementée au niveau cantonal et est parfois prélevée par le canton et/ou par la commune. Les cantons se conforment aux règles suivantes:
Impôt perçu par la commune:
cantons de Zoug et Zurich
Impôt perçu par le canton et la commune:
cantons de Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Grisons, Jura, Obwald, Schaffhouse
Impôt perçu par le canton:
cantons restants
Dans presque tous les cantons, le taux d’imposition dépend de la durée de possession de la propriété par la partie venderesse. Le canton de Soleure est le seul canton où il n'y a pas d'impôt sur les gains immobiliers à court terme. Les autres cantons prélèvent un tel impôt pour dissuader les spéculateurs et les soumettre à une charge plus lourde. En cas de restriction LFAIE, l'impôt peut même aller jusqu'au 100 % de plus plus-value.
Les communes disposent d'un droit de gage sur la propriété pour garantir le paiement de l'impôt sur les gains immobiliers. Ainsi, si le propriétaire sortant ne paie pas, l'autorité requérante peut exiger la vente de l'immeuble. Etant donné qu'il s'agit généralement d'une somme d'argent importante, en tant qu'acheteuse ou acheteur, il convient de s'assurer que la partie venderesse s'acquitte de l'impôt. Souvent, le/la notaire retient simplement une partie du prix d'achat pour le paiement ultérieur de l'impôt sur les gains immobiliers.
Comment l’impôt sur les gains immobiliers est-il calculé?
Le gain net sur le bien immobilier est imposé. Le gain net est la différence entre le prix de vente et le prix de revient. La formule est la suivante:
Gain immobilier = produit de la vente moins le prix de revient ou les investissements à plus-value
Sont considérés comme déductibles du prix de revient, par exemple, les coûts suivants:
Prix d’acquisition du bien immobilier
Frais liés à l'achat, tels que les émoluments du notaire et du registre foncier
Améliorations apportées à la propriété ou investissements augmentant sa valeur, tels que travaux de rénovation ou aménagements à plus-value
Frais de courtage et commissions de courtage sur l’achat et la vente en fonction des cantons
Frais de transfert de la propriété lors de l’achat et de la vente
Coûts de permis et autres dépenses associées à la vente du bien immobilier
L’impôt sur les gains immobiliers peut être calculé en ligne dans presque tous les cantons.
Exemple de calcul pour un bien immobilier dans le canton de Zurich
Hypothèse: prix d’achat CHF 800’000.–, prix de vente CHF 1’000’000.–, gain sur la période de possession CHF 200’000.–.
La durée de possession détermine le montant de l’impôt sur les gains immobiliers. Une différence significative existe entre une durée de possession de 5 ou 20 ans:
Durée de possession 5 ans: CHF 65’930.–
Durée de possession 20 ans: CHF 34’770.–
Un report d’imposition est-il possible?
Dans deux cas, il est possible d'obtenir un report d’imposition sur les gains immobiliers :
Vous vendez ET achetez une maison ou un appartement (neuf/existant) où vous résidez. Si la nouvelle propriété est payée avec l'entier du produit de la vente de l’objet vendu, vous serez entièrement exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers. Il est possible d’obtenir un report d’imposition. Attention: cela ne s’applique pas aux logements de vacances communément appelés "résidences secondaires". L’obtention d’un report d’imposition n’est pas possible dans ce cas-là.
Vous héritez d’une maison ou acceptez une donation. Dans ce cas, l’impôt n’est dû que lorsque l'objet est vendu avec profit à des tiers. Seul le canton de Genève fixe une durée maximale : après 25 ans, aucun impôt sur les gains immobiliers n’est perçu.
Important: ces règles ne s’appliquent qu’aux personnes physiques (particuliers), des règles différentes s'appliquent aux entreprises.
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