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Propriétaire à la retraite – comment en profiter malgré une hypothèque

Dernière mise à jour : 19 sept. 2022

La fin de l’activité professionnelle et une retraite bien méritée s'accompagnent généralement d’un changement de situation financière. Et même en ayant fait preuve de prévoyance, les prestations de l’AVS, de la caisse de retraite et du 3e pilier réunies sont généralement inférieures aux revenus de la période d’activité.


Or même avec de plus faibles revenus, la viabilité de l’hypothèque doit être assurée pour les vieux jours. Mis bout à bout, les intérêts hypothécaires et frais accessoires ne doivent pas dépasser un tiers du revenu. Jusqu’à 7 ans avant la retraite il est possible d’assurer un financement classique à hauteur de 80% de la valeur du bien immobilier. Mais dès l’âge de 58 ans, de nombreuses banques sont déjà prêtes à examiner, avec la dite «viabilité financière à l’âge de la retraite», de nouvelles demandes ou prolongations d’hypothèques déjà existantes. Le taux de nantissement avant l’âge de la retraite est de 65% maximum de la valeur vénale du bien immobilier selon les directives de la FINMA.


Propriétaire à la retraite – comment en profiter malgré une hypothèque


Que faire ?

S’informer, analyser la situation, agir! Ce sont les trois points importants.


S’informer

Il est essentiel de bien se préparer pour éviter toute mauvaise surprise à l’âge de la retraite. Il est recommandé de faire ses premiers calculs à temps – de préférence dix ans déjà avant la retraite – et de chercher des alternatives possibles à l’hypothèque actuelle.


Procurez-vous toute la documentation nécessaire pour une analyse de la situation:

  • relevé bancaire individuel: Il peut être commandé sur le site officiel de l’AVS: www.ahv.ch.

  • Certificat de caisse de pension: Vous le recevez au cours des deux premiers mois de chaque année.

  • Règlement de la caisse de pension: Si vous ne le retrouvez pas dans la documentation de votre recrutement, vous pouvez le demander directement auprès de votre caisse.

  • Déclaration d’impôt

  • Budget du ménage: Vous en trouverez un modèle sur Internet.



Analyser la situation

Veillez à analyser à temps les données suivantes:


1. Valeur de nantissement du bien immobilier Chaque banque ou institution financière calcule la valeur vénale interne selon ses propres règles. Une situation qui peut entraîner une inadéquation entre la valeur réelle, ou valeur du marché, et la valeur vénale interne du bien immobilier. C’est pourquoi il est important de s’informer à temps auprès de sa banque pour éviter toute sous-estimation. Il est avantageux d’entreprendre de grandes rénovations de son logement au plus tard 5 à 7 ans avant l’âge de la retraite, afin que la valeur du bien demeure toujours actuelle et que les liquidités puissent réellement être planifiées.

2. Viabilité financière de l’hypothèque avec la retraite versée Comme auparavant, à la retraite aussi les frais de logement doivent représenter au maximum un tiers du revenu. Certains instituts financiers sont plus conciliants avec les retraités et partent du revenu net et non du revenu brut comme avec les actifs.


Les taux d’intérêt sont d'environ 5% chez la plupart des créditeurs. À cela s’ajoute environ 1 pour cent de la valeur immobilière pour les frais d'entretien. La viabilité financière et la valeur de nantissement étant étroitement liées, l’amortissement d’une hypothèque peut réduire la viabilité.

Les conseillers en prévoyance recommandent dans ce cas également d'entreprendre une première analyse dès l’âge de 55 ans afin qu’il reste suffisamment de temps pour mettre en œuvre des solutions.


3. Impôts, 3e pilier et consommation de capital, vente du bien immobilier Il est recommandé, surtout dans les trois années avant la retraite ou retraite anticipée, d’envisager différents scénarios et d’effectuer des calculs précis avec les impôts, le 3e pilier, la consommation de capital et une vente éventuelle du bien immobilier. Les spécialistes en prévoyance peuvent élaborer les stratégies les plus avantageuses pour obtenir des capitaux du 3e pilier ou des versements de la caisse de pension et résilier dans les délais. Il est alors possible de prévoir s’il est préférable de se faire reverser partiellement la retraite, s’il vaut mieux en profiter durant toute sa durée, ou encore en demander d’emblée l’intégralité.


Le bien immobilier lui-même joue un rôle important dans ces considérations. Est-il actuellement adapté à un âge plus avancé ? Ou est-ce que je souhaite réduire ma surface d’habitation ? Dois-je entreprendre des rénovations ou poser de nouvelles installations pour que mon logement soit «adapté à la vieillesse» ? Quand est-ce le bon moment pour vendre ou rénover ?


Impôts, 3e pilier et consommation de capital, vente du bien immobilier

Agir

Des simulations ont permis de calculer l’effet des différentes stratégies sur la consommation de capital, la charge fiscale et le budget du ménage à l’âge de la retraite.

Veuillez noter que plus vous vous penchez tôt sur cette question, plus vous profiterez de votre retraite !



Nos spécialistes en hypothèques vous conseillent volontiers dans la préparation de votre départ à la retraite. N’hésitez pas à nous contacter !



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