Actualisé le: 6 novembre 2020
Chaque vente commence par une estimation
Lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, il est souvent question du «meilleur prix». Mais quels sont les critères pour le déterminer? L’offre n’est pas le seul critère. La situation géographique, la surface d’habitation et l’état du bien constituent également des facteurs déterminants.
Lors de l’estimation d’un bien immobilier, on distingue principalement la méthode traditionnelle et la méthode hédoniste.
La méthode d’estimation traditionnelle repose avant tout sur la visite du bien sur place, principalement pour les biens immobiliers de luxe ou de charme. La méthode d’estimation hédoniste est elle adaptée à tous les autres types de biens immobiliers.
Sur le marché de l’immobilier suisse, diverses entreprises telles que Wüest Partner AG, IAZI AG, Fahrländer Partner AG ou PriceHubble AG ont recours à des systèmes qui permettent de procéder à une estimation hédoniste. De nombreux instituts financiers, ainsi que des sociétés immobilières, utilisent ces outils d’estimation afin d’effectuer l’évaluation rapide et simple d’un bien.
Une brève explication de la méthode d’estimation hédoniste
La méthode statistique de comparaison ou méthode statistique, également appelée méthode d’estimation hédoniste, peut être appliquée sans avoir à se trouver sur place et se fonde sur différents critères pour calculer le prix du bien sur le marché. Plus de 70 caractéristiques d’un bien immobilier sont saisies, puis comparées.
Celles-ci peuvent être divisées en caractéristiques principales:
la macro-situation (l’intégration dans une région avec des critères comme entre autres l’infrastructure, les impôts, les services, les transports ainsi que la proximité avec les lieux de travail, etc.)
la micro-situation (la proximité des écoles, des commerces, des établissements culturels, les transports publics, les espaces de repos et les établissements administratifs
les informations quantitatives (la surface, les volumes, la surface habitable, le nombre de pièces, etc.)
les informations qualitatives (l’année de construction, l’état, les standards, etc.)
les informations particulières qui contribuent à augmenter ou à diminuer la valeur du bien
La méthode d’estimation hédoniste est plus particulièrement adaptée aux biens immobiliers classiques. Les biens immobiliers de charme ou les biens réunissant deux affectations (immeubles commerciaux et d’habitation) requièrent en plus des caractéristiques statistiques principales de l’expérience et une expertise professionnelle afin de procéder à l’estimation d’un prix.
La valeur finale déterminée ne doit pas être confondue avec le prix d’achat effectif car elle ne constitue qu’une estimation du prix reposant sur la comparaison des données disponibles sur le marché.