Lorsque l’on souhaite acquérir une propriété et que l’on a pour cela besoin de prendre une hypothèque, on se trouve souvent confronté à l’embarras du choix : il existe en effet différents modèles d’hypothèques, des échéances plus ou moins étalées et divers degrés de flexibilité proposés par les banques et les assurances. À cela s’ajoute encore la possibilité d’échelonner une hypothèque et ainsi de la répartir en différentes tranches. Mais est-ce judicieux ou pas ? Découvrez dans cet article les chances et les risques inhérents au choix d’une hypothèque échelonnée.
La définition d’une hypothèque échelonnée :
on appelle la procédure qui consiste à répartir une hypothèque en plusieurs tranches un splitting, un fractionnement d’hypothèque ou un échelonnement. Au sein de cette configuration, chaque tranche possède sa propre durée d’échéance. Le montant total de l’hypothèque détermine en combien de tranches celle-ci sera répartie.
En Suisse, il existe trois types d’hypothèques : le prêt hypothécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable et l’hypothèque à taux SARON). Le choix de l’hypothèque la mieux adaptée dépend de différents facteurs et de votre attitude face au risque. Le prêt hypothécaire à taux fixe est l’option la plus plébiscitée pour le premier achat car il offre une sécurité de planification maximale. La stabilité des intérêts permet de se prémunir contre l’augmentation éventuelle des intérêts, mais par contre, l’intérêt est dès le départ plus élevé qu’à titre d’exemple pour les taux variables. Leur durée peut s’étaler sur une période de jusqu’à 15 ans.
Le prêt hypothécaire à taux fixe représente cependant une relation plus longue avec l’établissement de financement. Les évolutions de la vie professionnelle, une maladie grave, la mort d’un conjoint ou d’un partenaire ou un divorce peuvent rendre nécessaire la vente d’une propriété. La dissolution anticipée d’une hypothèque peut pour ces longues échéances très rapidement, en fonction du montant de l’hypothèque et de sa durée restante, générer des frais d’un montant de plusieurs milliers de francs.
Il convient donc de réfléchir le plus tôt possible à la répartition d’une hypothèque.
Les avantages :
une répartition en différents types d’hypothèques et sur plusieurs durées pour les échéances peut permettre de réduire considérablement le taux d’intérêt moyen. En effet, le risque d’une augmentation du taux d’intérêt est alors réparti sur les différentes tranches. Le splitting de la dette permet généralement de stabiliser le taux d’intérêt à un niveau moyen.
Les différentes tranches peuvent également permettre de combiner les avantages des différents types d’hypothèques. À titre d’exemple, on peut devoir s’acquitter du taux d’intérêt actuel pour une hypothèque du marché monétaire, mais cependant profiter, grâce à une hypothèque à taux fixe sur 10 ans, d’une sécurité sur le long terme. Les possibilités de combinaisons sont nombreuses et peuvent s’effectuer en fonction des besoins de chacun. Il est également possible de réduire les éventuels frais de dissolution.
Autre avantage, grâce à la répartition et aux différentes échéances des tranches, il ne sera pas nécessaire de prolonger simultanément toutes les hypothèques. Les avances d’hoiries, les donations ou l’expiration d’une assurance vie peuvent être pris en considération lors de la planification.
Que faut-il prendre en considération ?
En répartissant une hypothèque sur différentes échéances, on se lie à l’établissement de financement. Si l’on dispose d’une banque de confiance et si l’on ne cherche pas particulièrement à réduire les frais éventuels grâce à ce changement, une hypothèque échelonnée peut constituer le bon choix. Mais si l’on envisage de procéder à des modifications à l’avenir, il convient de prendre certains aspects, et tout particulièrement les échéances, en considération.
En effet, si une tranche arrive à terme bien plus tôt que les autres, la résiliation s’avèrera bien plus difficile. Si la durée des échéances ne se différencie que de 2 à 3 ans, il est alors possible de commencer par résilier une tranche chez certaines banques et assurances et de s’engager pour la résiliation de la seconde tranche. En fonction du timing, on peut rétrospectivement payer plus lors d’une répartition en plusieurs tranches que lors de la détermination de la somme totale.
Lorsque toutes les tranches arrivent à terme au cours d’une période de douze mois, il est en général possible de transférer sans problème la totalité de l’hypothèque vers un nouvel établissement prêteur. Un financement de conversion ne devient problématique que lorsque les échéances de vos tranches s’étalent sur plus de douze mois. Dans ce cas, il peut s’avérer difficile, voire impossible, de changer d’établissement prêteur. Pour être cependant à l’avenir en position de changer d’établissement prêteur, vous disposez de l’option suivante : la prolongation de la ou des tranches arrivant à terme afin que la totalité des tranches arrivent à terme sur une période la plus resserrée possible et sur une durée maximale de douze mois.
L’un des autres inconvénients du splitting réside dans le fait que lors du renouvellement par étape d’une hypothèque, la planification du budget peut s’avérer plus difficile qu’avec une hypothèque unique non échelonnée.
Le choix des différents types d’hypothèques devrait toujours être effectué après une consultation détaillée prenant en compte les besoins individuels, les étapes de la vie et les éventuels risques pour le client. N’hésitez surtout pas à nous contacter !