La vendita di una proprietà immobiliare comporta molte sfide e richiede competenza, conoscenza del mercato e molta esperienza. Generalmente l’iter di vendita dura in media dai 3 ai 6 mesi. Tuttavia la durata può essere più o meno lunga a seconda delle condizioni dell’immobile, della durata dell’offerta e del modo in cui viene gestita la vendita. Se non si è esperti del settore immobiliare, ci si può rivolgere a degli specialisti per ricevere un supporto. In questo modo nulla potrà ostacolare più il buon fine della vendita della casa.
Per essere preparati al meglio per la vendita della casa è importante avere ben chiari i costi che si dovranno sostenere. Li riportiamo qui di seguito per evitare spiacevoli sorprese.
1. Spese notarili
La vendita di un immobile non è legalmente valida finché non è stata autenticata da un notaio. Alla stipula del contratto di compravendita si verificano quindi spese per questa prestazione. A seconda del cantone i costi possono variare, in parte anche da notaio a notaio. È consigliato richiedere più offerte. I costi notarili più alti corrispondono ai cantoni di Ginevra, Berna, Vallese e Ticino, quelli più bassi invece si registrano a Shwyz, Zug, Schaffhausen e Appenzell Ausserrhoden. Se il contratto non prevede diversamente, i costi vengono generalmente suddivisi tra venditore e acquirente.
Indipendentemente dal bene immobiliare in vendita – casa, appartamento o un terreno edificabile, – la vendita della proprietà è legalmente valida solo con un atto notarile.
Il notaio agisce come pubblico ufficiale tra il venditore e l’acquirente e redige la bozza dell’atto di compravendita.
Dopo l’autenticazione dell’atto di compravendita da parte di entrambe le parti, il notaio si incarica inoltre della registrazione del passaggio della proprietà presso l’ufficio del registro fondiario.
2. Imposte - Imposta sugli utili da sostanza immobiliare e tassa di mutazione
Chi vende un terreno o una casa in Svizzera è tenuto al pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Questa imposta viene calcolata sull’utile netto della vendita ed è a carico del venditore. L’ammontare dell’imposta è diverso a seconda del comune e della durata della proprietà dell’immobile o del terreno. Minore è la durata della proprietà, ossia il periodo intercorso tra acquisto e vendita della casa, e maggiore l’utile, maggiore sarà anche l’ammontare dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è un’imposta speciale. È dovuta ogni volta che un bene immobiliare privato cambia di proprietà ed è riscossa o dal comune o dal cantone in cui si trova la sostanza immobiliare, calcolando l’imposta sull’utile netto della vendita. Il profitto netto è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto/i costi di investimento. I costi di investimento consistono in vari oneri sostenuti per la proprietà nel corso degli anni.
La formula di per sé è molto semplice:
Utile da sostanza immobiliare = ricavo meno i costi di investimento o investimenti.
Inoltre in alcuni cantoni viene riscossa la tassa di mutazione. La tassa di mutazione è un’imposta riscossa in Svizzera sull’acquisto di beni immobiliari ed è regolata dai cantoni. Si applica per tassare il cambiamento del potere di disposizione relativo a un immobile.
In genere questa tassa viene pagata dall’acquirente. Diverse associazioni di proprietari immobiliari si sono però adoperate perché venga abolita o quanto meno ridotta. Nei cantoni Zurigo, Aargau e Zug ad esempio non esiste alcuna tassa di mutazione, mentre Berna e Lucerna l’impongono ancora.
3. Diritti per il registro fondiario e tasse per la cartella ipotecaria
Anche idiritti per il registro fondiario sono diversi a seconda del cantone. In alcuni cantoni, come ad es. Zug, l’iscrizione nel registro fondiario è addebitata in base al tempo impiegato, quindi in base al fattore tempo, ma nella maggior parte dei casi è un addebito forfetario. Nella fattura vengono anche addebitate le relative spese. Di regola è l’acquirente a sostenere i costi per la registrazione al libro fondiario.
Anche i diritti per una nuova cartella ipotecaria sono a carico dell’acquirente e ammontano a 0,1 - 0,3 percento del valore della cartella ipotecaria. Sia a Berna che Zurigo questa percentuale corrisponde ad esempio allo 0,25%.
La cartella ipotecaria è utilizzata spesso come garanzia per il finanziamento del bene immobiliare. La cartella ipotecaria riporta il credito della banca e i diritti ipotecari corrispondenti e anche il bene immobiliare funge da garanzia.
4. Provvigione dell’agente immobiliare – Incaricare un agente immobiliare conviene per affrontare lo sforzo organizzativo che una vendita comporta
Vendere una casa unifamiliare o plurifamiliare richiede tempo e sforzo organizzativo. Per lo svolgimento di queste mansioni vale la pena incaricare un agente immobiliare.
La sfera di competenza di un agente immobiliare è molto ampia.
Acquisizione di nuovi clienti, consulenza e supporto ai clienti già acquisiti e alle parti interessate
Preparazione di un accurato dossier di vendita e pubblicizzarlo
Organizzazione delle visite dell’immobile
Naturalmente, l’attenzione dell’agente è sempre rivolta alla vendita della proprietà immobiliare di cui è stato incaricato. L’agente immobiliare affianca il venditore durante tutto l’iter di vendita fino all’autenticazione dell’atto di compravendita presso il notaio. Di conseguenza, all’agente immobiliare spetta una provvigione per il lavoro svolto – ma solo se la vendita giunge a buon fine. In genere è il venditore a sostenere i costi di mediazione. Le spese sono stabilite in un contratto di intermediazione immobiliare.
5. Costi aggiuntivi – Da non dimenticare
Costi aggiuntivi possono sorgere quando si vende una casa sotto forma di compenso per l’estinzione anticipata. Questo è dovuto se si estingue prematuramente un’ipoteca. È possibile che ci siano costi aggiuntivi per la richiesta di certificati o di un attestato di prestazione energetica.
Se si hanno ben presenti questi costi prima di vendere la propria casa, si affronta l’iter di vendita ben preparati, senza essere alla fine sorpresi se questa comporta anche dei costi. Ma vogliamo dare una rassicurazione: nell’attuale situazione del mercato, anche una volta detratti i costi ci sarà ancora un buon profitto.