La vente d’un bien immobilier pose de nombreux défis et nécessite de l’expertise, des connaissances du marché et une grande expérience. Une procédure de vente dure en général entre 3 et 6 mois. Mais cette durée peut fortement varier en fonction de l’état du bien, de sa promotion et de la manière dont la cession est réalisée. Si l’on n’est pas soi-même un professionnel de l’immobilier, mieux vaut donc s’offrir les services d’experts. Plus rien n’entravera alors la réussite de la vente.
Afin de vous préparer de manière optimale à la vente de votre maison, vous devriez envisager tous les frais qui peuvent en résulter. Nous en avons ci-dessous créé une liste claire afin de vous éviter toute mauvaise surprise.
1. Les frais de notaire
La vente d’un bien immobilier n’est juridiquement définitive que lorsqu’elle est certifiée par un notaire. La conclusion d’un contrat de vente ou d’achat s’accompagne donc des frais générés par la prestation du notaire. Les frais peuvent varier en fonction du canton et également selon le notaire choisi. Il peut donc s’avérer intéressant de demander plusieurs devis. On constate les frais de notaire les plus élevés dans les cantons de Genève, de Berne, du Valais et du Tessin et les plus faibles dans les cantons de Schwyz, de Zoug, de Schaffhouse et d’Appenzell. Lorsqu’aucun accord spécifique n’a été inclus dans le contrat, en général l’acheteur et le vendeur partagent les frais.
Que vous souhaitiez vendre une maison, un appartement ou un terrain à construire, la vente ne sera actée qu’avec la certification d’un notaire.
Le notaire agit en tant qu’officier public neutre entre les deux parties que constituent le vendeur et l’acheteur et rédige un avant-contrat de vente.
Une fois la certification juridique du contrat de vente effectuée par les deux parties, il procède à l’enregistrement du transfert de propriété auprès du registre foncier.
2. Les impôts : l’impôt sur les gains immobiliers et le droit de mutation
En Suisse, toute personne qui vend un terrain ou une maison doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci est calculé sur la base du gain net de la vente et doit être payé par le vendeur. Le montant de cet impôt dépend de la commune et de la durée de la propriété du bien immobilier ou du terrain. Plus la durée de la propriété, à savoir la période écoulée entre l’achat et la vente de la maison, s’est avérée courte, plus élevé sera le gain, et par voie de conséquence, l’impôt sur les gains immobiliers.
L’impôt sur les gains immobiliers constitue un impôt spécial. Il est toujours prélevé, soit par la commune ou le canton dans lequel le bien se situe, lorsqu’un bien immobilier privé change de propriétaire et est calculé en fonction du gain net de la vente. Le bénéfice net correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ou le cas échéant, le montant des investissements. Le montant des investissements est calculé en prenant en compte différents frais acquittés durant la période de propriété du bien.
La formule du calcul est simple :
le bénéfice de la vente du bien immobilier = le montant de la vente moins les dépenses effectuées, ou le cas échéant, le montant des investissements
À cela s’ajoute dans certains cantons le droit de mutation. Le droit de mutation constitue une taxe prélevée en Suisse lors de l’achat d’un terrain et est géré au niveau cantonal. Cet impôt est prélevé lors du transfert du pouvoir de disposition d’un terrain.
De manière générale, cet impôt est payé par l’acheteur. Différentes associations de propriétaires fonciers ont fait pression pour obtenir sa complète abolition ou au moins sa réduction. À titre d’exemple, le droit de mutation n’existe plus dans les cantons de Zurich, d’Argovie et de Zoug, alors qu’il est toujours prélevé dans ceux de Berne et de Lucerne.
3. Les émoluments du registre foncier et les frais de la cédule hypothécaire
Les émoluments du registre foncier varient également de canton en canton. Dans certains cantons, comme par exemple dans celui de Zoug, l’inscription au registre foncier est calculée en fonction du temps nécessaire pour l’effectuer, mais dans la plupart des cas, il s’agit d’un forfait. À cela s’ajoutent éventuellement d’autres dépenses. En règle générale, c’est l’acheteur qui s’acquitte des frais générés par l’inscription au registre foncier.
Les frais générés par une nouvelle cédule hypothécaire sont à la charge de l’acheteur et correspondent à entre 0,1 et 0,3 % du montant de la cédule hypothécaire. Le pourcentage atteint par exemple 0,25 % à Berne et à Zurich.
La cédule hypothécaire sert le plus souvent de garantie pour le financement d’un terrain. La cédule hypothécaire contient les conditions de la banque et le droit de gage obtenu, le terrain servant ici de garantie.
4. La commission de courtage : il convient de recourir aux services d’un agent immobilier afin qu’il se charge de toutes les prestations liées à la vente
La vente d’une maison individuelle ou d’un logement collectif nécessite beaucoup de temps et un important travail d’organisation. Il est donc recommandé de s’adjoindre les services d’un agent immobilier pour qu’il s’en charge.
Le domaine de compétence d’un agent immobilier est très vaste : il doit
Acquérir de nouveaux clients, conseiller et accompagner la clientèle existante ainsi que les personnes intéressées
Mettre en place une stratégie marketing complète
Organiser les visites
Sa priorité réside naturellement toujours dans la vente de votre bien. Votre agent immobilier vous accompagne durant toute la procédure de vente jusqu’à la certification. Il est donc normal qu’il perçoive une rémunération pour son travail sous la forme d’une commission de courtage, mais ceci uniquement en cas de succès de la vente. En règle générale, c’est le vendeur qui s’acquitte des frais généré par la rémunération de l’agent. Les frais sont listés dans le contrat passé avec l’agent.
5. Les frais supplémentaires à ne pas oublier
Vous pouvez avoir à vous acquitter d’autres frais lors de la vente de votre maison comme par exemple une indemnité de résiliation anticipée. Celle-ci est exigible en cas de résiliation prématurée d’une hypothèque. À cela peuvent s’ajouter les frais générés par la requête de certains certificats ou d’un certificat énergétique.
Lorsque l’on est conscient de devoir s’acquitter de ces frais avant la vente d’une maison, on est bien mieux préparé et l’on n’a pas à craindre de mauvaises surprises au terme de la vente. Et nous pouvons vous rassurer : étant donnée la situation actuelle, même après le retrait de ces coûts, vous bénéficierez tout de même de gains importants.