Jeder Verkauf fängt mit einer Bewertung an
Oft wird beim Verkauf und Kauf einer Immobilie vom besten Preis gesprochen. Doch wie wird dieser Preis festgelegt? Nicht nur das Angebot bestimmt den Preis, vor allem Faktoren wie Lage, Grösse und Zustand der Immobilie sind entscheidend.
Bei der Bewertung von Immobilien unterscheidet man hauptsächlich zwischen der traditionellen Bewertungsmethode und der hedonischen Bewertungsmethode.
Die traditionelle Bewertung durch eine Besichtigung vor Ort eignet sich vor allem bei Luxus- und Liebhaberobjekten. Für alle anderen Immobilien ist die hedonische Bewertung angebracht.
Im Schweizer Immobilienmarkt bieten verschiedene Unternehmen wie z.B. Wüest&Partner AG, IAZI AG, Fahrländer Partner AG oder auch PriceHubble AG Systeme an, welche eine hedonische Bewertung ermöglichen. Viele Finanzinstitute, aber auch Immobiliengesellschaften, verwenden diese Bewertungssysteme zur schnellen und unkomplizierten Wertermittlung einer Immobilie.
Die hedonische Bewertungsmethode kurz erklärt
Die Vergleichswertmethode oder statistische Methode, wie die hedonische Bewertungsmethode auch genannt wird, kann ortsunabhängig durchgeführt werden und zieht verschiedene Kriterien zur Marktpreisberechnung in Betracht. Über 70 Eigenschaften einer Immobilie werden erfasst und verglichen.
Diese können in folgende Haupteigenschaften gegliedert werden:
Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, dazu gehören unter anderem Faktoren wie Infrastruktur, Steuern, Dienstleistungen, Verkehrsanbindungen sowie Nähe zu Arbeitsplätzen usw.)
Mikrolage (Distanz zu Schulen, Geschäften, Kultureinrichtungen, öffentlichen Verkehrsanbindungen, Erholungsgebieten und Verwaltungseinrichtungen
Quantitative Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.)
Qualitative Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard, usw.)
Spezielle wertsteigernde oder wertmindernde Informationen
Die hedonische Bewertungsmethode eignet sich am besten für klassische Immobilien. Liebhaberobjekte oder gemischte Liegenschaften (Wohn- und Geschäftsimmobilien) benötigen hingegen zu den statistischen Eckdaten auch Erfahrungswerte und professionelle Expertise um eine Preiseinschätzung zu geben.
Der final ermittelte Wert ist nicht mit dem effektiven Kaufpreis gleichzusetzen, sondern entspricht lediglich einer Preiseinschätzung aufgrund der zum Vergleich beigezogener Marktdaten.