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Description de l’estimation professionnelle des biens immobiliers

Dernière mise à jour : 19 sept. 2022

Lorsque l’on a pris la décision de vendre son logement, on souhaite tout d’abord savoir quelle est actuellement sa valeur et cela vaut-il la peine de le vendre?


En janvier, nous avons déjà décrit dans notre article de blog «Réussir une vente grâce à une estimation juste» le déroulement de la procédure d’estimation. Dans un premier temps, on effectue une estimation grossière en ligne.

Puis l’on passe à une estimation plus précise effectuée par les experts d’ImmoSky et qui sera suivie d’un entretien afin de discuter du résultat. Que se passe-t-il exactement durant cette étape, quelles sont les informations nécessaires pour une estimation et de quelle manière l’outil d’estimation reconnu de Wüest Partner nous assiste pour l’évaluation de votre bien, voilà ce que nous souhaitons dans cet article vous expliquer en détail.


Description de l’estimation professionnelle des biens immobiliers

Étant donné que la transparence est l’une de nos valeurs centrales, nous souhaitons vous permettre de découvrir les méthodes de travail des experts en estimation immobilière d’ImmoSky. Nous estimons nos clients et leurs biens immobiliers.

Quelles sont les informations nécessaires pour une estimation?

Si vous souhaitez faire estimer votre propriété, vous allez devoir fournir certaines informations importantes concernant votre bien. En plus du nombre de mètres carrés ou de l’année de construction, les équipements jouent également un rôle central.

Vous trouverez ci-dessous une liste des plus importantes informations concernant votre bien que vous devez pouvoir fournir:

• le type de bâtiment

• le nombre de pièces

• sa surface (vous la trouverez sur le plan)

• la superficie du terrain

• l’adresse de votre bien


Quels sont les critères qui influent sur l’estimation d’un bien?

La valeur d’un bien immobilier dépend du marché (c’est-à-dire de la demande), de son emplacement et du bien en lui-même. Pour procéder à l’estimation de votre bien, vous devrez donc fournir ces informations,


Les facteurs du marché pertinents pour l’estimation d’un bien:

• l’évolution économique

• l’évolution de l’emploi

• le pouvoir d’achat

• la liquidité du marché

• l’image de l’emplacement


ImmoSky travaille ici avec l’outil d’estimation reconnu de Wüest Partner qui met à disposition des informations relatives aux points mentionnés ci-dessus et qui grâce à une banque de données concernant des biens comparables peut définir la valeur exacte de votre bien (selon la méthode hédoniste). À ceci s’ajoutera encore l’expertise de nos conseillers afin de vous permettre de bénéficier d’une estimation d’une grande précision de votre bien.


Quels sont les critères auxquels les experts d’ImmoSky attachent le plus d’importance?

Nos experts distinguent trois critères déterminants pour la valeur d’un bien immobilier: l’unité économique (le régime de propriété, une maison individuelle, un appartement), les facteurs quantitatifs (l’année de construction, la surface d’habitation, etc.) et les facteurs qualitatifs, tels que le standard, l’état et la micro-situation du bien. Dans les villes telles que Zurich, la situation pour le stationnement joue également un rôle.


Pour faciliter la compréhension, nous avons créé un exemple de calcul pour un appartement situé dans le très recherché 3e arrondissement de Zurich:


  1. L’unité économique: il s’agit d’un bien situé en étage du type «logement en copropriété» situé sur l’Idaplatz dans le très recherché quartier de Sihlfeld à Zurich. L’appartement est situé au 4e étage d’un immeuble de 6 étages avec au total six lots. Le type d’appartement, tel qu’un appartement en attique, mansardé ou en étage, etc. aura une influence sur le prix. Le fait que peu d’appartements soient proposés à la vente dans l’immeuble ou le voisinage constitue également un avantage lorsque l’emplacement est très recherché. Les experts d’ImmoSky pourront également procéder à une estimation supérieure pour une maison mitoyenne par rapport à celle d’un immeuble comprenant 50 lots (les informations concernant le nombre d’appartements sont disponibles dans l’outil).

  2. Les facteurs quantitatifs: l’appartement est situé dans un immeuble construit en 1897 et possède une surface d’habitation de 100,70 m² répartis en 4,5 pièces et un grand balcon de 10 m². Il s'agit ici de faits concrets qui vont servir de base au calcul.

  3. Les facteurs qualitatifs: 3 facteurs centraux qui contribuent à la hausse du prix Les facteurs qualitatifs prennent en compte trois aspects centraux pour procéder à une estimation précise de la valeur d’un bien immobilier:

  • son standard: on prend ici en compte son bilan énergétique, la qualité de sa planification (flexible ou pas, loft ou ferme), le nombre de salles d’eau et les équipements de la cuisine.

  • Son état: on prend ici en compte l’état du bien en fonction de son année de construction, s’il a fait l’objet de rénovations et si oui, quand. On prend également en compte les rénovations courantes telles que celles de la cuisine, de la salle de bain, des fenêtres et de la façade, du chauffage, du toit et des canalisations.

  • Sa micro-situation: l’outil d’estimation de Wüest Partner calcule et divise les environs en surfaces d’un périmètre relativement limité, puis les marque en différentes couleurs (orange, rouge) afin de pouvoir visualiser la situation en comparaison avec les autres biens du voisinage. Ce critère joue un rôle déterminant dans l’évaluation d’un prix de vente en fonction du marché. L’évaluation du site et du marché pour l’appartement situé dans le quartier de Sihlfeld à Zurich est de 5.0 («excellent») sur une échelle allant de 1 à 5, soit la meilleure note possible.

  • Éventuellement la situation pour le stationnement: à Zurich, les places de parking sont très recherchées, et ceci tout particulièrement dans cette zone. Pour cette raison, ce critère ne doit pas être négligé lors de l’estimation du bien situé sur l’Idaplatz. En chiffres, cela signifie qu’une place de stationnement augmente la valeur d’un appartement de presque 50 000 francs.


Après la procédure d’estimation précise effectuée avec l’assistance de l’outil, notre expert créera une fourchette de prix statistique pour cet appartement ancien de 4,5 pièces sur la très prisée Idaplatz de Zurich comprise entre 1,4 Mio. et 1,7 Mio. de francs. En tenant compte de vos besoins et de vos souhaits (vendre rapidement ou obtenir le prix le plus élevé), vous fixerez ensuite ensemble le prix auquel votre bien immobilier sera proposé sur le marché.


La réussite de la vente de votre bien immobilier repose sur une estimation professionnelle, mais le prix définitif pour sa mise sur le marché ne sera fixé que lors de la procédure de vente.




Nous estimons nos clients et leurs biens immobiliers.

Nous nous tenons à votre disposition pour de plus amples informations ou pour la prise d’un rendez-vous pour l’estimation professionnelle d’un bien immobilier. Contactez-nous dès aujourd’hui: +41(+41 ) 58 520 01 30.






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