Eine Immobilie und damit ein Eigenheim zu kaufen, heisst für die meisten auch, eine Hypothek abschliessen zu müssen. Denn die Mehrheit der Kaufinteressierten kann nur einen Teil des Kaufpreises mit eigenen Mitteln abdecken und finanziert den Grossteil mit einer Hypothek – also mit einem Kredit einer Bank oder Versicherung, der durch die Immobilie gesichert ist.
Die Herbst- und Winterzeit eignet sich bestens, erste Prognosen für das nächste Jahr abzugeben. Deshalb möchten wir Sie mit unserem aktuellen Blog-Beitrag über die derzeitigen Trends und Entwicklungen in Sachen Hypothek informieren und eine Prognose für die nächsten Monate abgeben.
Schonmal eins vorweg: Die Angst vor höheren Zinsen in der Zukunft erhöht die Präferenz für lange Hypothekenlaufzeiten.
Das dritte Quartal 2021 ist besonders durch die Verschiebung der Laufzeitpräferenz aufgefallen. Die durchschnittliche Laufzeit der abgeschlossenen Hypotheken hat sich im Vergleich zum Vorjahr von knapp sieben auf acht Jahre verlängert. Das heisst, längere Laufzeiten werden immer beliebter. Also sind nach wie vor die langfristigen Hypotheken sehr interessant, aber auch eher teuer.
Aber warum?
Erklären lässt sich das durch die Sorge vor steigenden Hypothekarzinsen, die wiederum auf die höheren Inflationserwartungen zurückzuführen sind. Diese «Zinsangst» verleitet viele in die längeren Laufzeiten. Allerdings wird die Zinsstrukturkurve langsam steiler. Dadurch gewinnen mittelfristige Hypotheken gegenüber langlaufenden Hypotheken über einen längeren Zeitraum an Attraktivität.
Die Betrachtung der Zinsdifferenz ist hier angebracht. Die Zinsdifferenz zwischen den verschiedenen Hypothekarmodellen (kurz- mittel- und langfristig) hat sich immer weiter angenähert. Im dritten Quartal 2018 betrug die Zinsdifferenz zwischen zehn- und fünfjährigen Hypotheken noch 46 Basispunkte (BP). Im Schnitt um 61 Basispunkte teurer war damals eine zehnjährige relativ zu einer zweijährigen Hypothek. Ein Jahr später haben sich die lang-, mittel- und kurzfristigen Zinsen deutlich angenähert. Seit dem 3. Quartal 2020 ist eine leichte Normalisierung der Zinsen feststellbar.
10-jährige Festhypotheken liegen mit ihrem Zinssatz seit Anfang 2019 zwischen 1.0 und 1.3 Prozent (Durchschnitt der Zinssätze von 40 Banken und Versicherungen) und haben im Frühjahr dieses Jahrs ihren Maximalsatz erreicht. Seitdem gibt es wieder eine leichte Abwärtsbewegung – deshalb ist jetzt ein besserer Zeitpunkt zum Abschluss als noch im Frühjahr. Allerdings liegt der Zinssatz von 10-jährigen Festhypotheken einen halben Prozentpunkt über dem einer Geldmarkthypothek (Libor/SARON). Laut Experten wird das auch noch einige Jahre so bleiben und sorgt dafür, dass eine Geldmarkthypothek – Stand heute – die etwas günstigere Variante ist.
Der Abschluss einer Festhypothek lohnt sich also nur dann, wenn Sie von steigenden Zinsen in den nächsten Jahren ausgehen. Wenn Sie also heute eine langfristige Hypothek abschliessen, ist es möglich, sich das derzeit tiefe Zinsniveau für die nächsten 10-15 Jahre zu sichern.
Mit am häufigsten wird die Festhypothek als Ersthypothek gewählt, da die höchste Planungssicherheit besteht. Durch die immer gleichbleibenden Zinsen kann man sich gegen steigende Zinsen absichern, dafür ist der Zins von Anfang an aber auch höher als beispielsweise bei einer variablen Variante. Die Laufzeit kann bis zu 15 Jahre betragen. Dank dem fixen Zinssatz können Sie ihre Wohnkosten genau budgetieren und kennen somit Ihre finanziellen Verpflichtungen für die nächsten Jahre.
Wo Hypothek abschliessen?
Aufgrund des sehr langen Anlagehorizonts bieten Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen sehr gute Konditionen für langlaufende Hypotheken. Sie verzeichnen oft mehr Zulauf in Marktkonstellationen mit steigenden Zinserwartungen. Das war auch im dritten Quartal 2021 der Fall – im Vergleich zum Vorquartal ist der Anteil der von diesen Institutionen vermittelten Hypotheken von 15 Prozent auf über 40 Prozent im dritten Quartal dieses Jahrs erhöht.
Deshalb informieren Sie sich am besten nicht nur bei Ihrer Hausbank über Eigenheim-Finanzierung, sondern checken Sie auch die Angebote der Pensionskassen, Anlagestiftungen oder Versicherungen. Allerdings sollten Sie schnell sein – denn die Kapazitätsgrenze in Sachen Eigenmittelabsicherung für ausgegebene Hypotheken ist bald erreicht. Und dann werden die Banken wieder attraktiver.
Basispunkte: Einheit aus dem Finanzsektor: entspricht 1/100 Prozentpunkt (nicht zu verwechseln mit Prozent). 100 Basispunkte entsprechen demnach einem Prozentpunkt.