Die Konsumentenpreise steigen aktuell in allen Lebensbereichen – auch in der Schweiz und auch beim Wohnen. Nun hat das Bundesamt für Wohnungswesen bekannt gegeben, dass der Referenzzinssatz per 01. Juni 2023 von 1,25 auf 1,5 Prozent erhöht wird. Der «hypothekarische Referenzzinssatz» dient zur Anpassung der Mietzinsen. Was heisst das nun für die Mieter? Müssen wir mit erhöhten Mietzinsen rechnen? Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, was der Referenzzinssatz genau ist, was die Konsequenzen der Erhöhung sind und was es für Regeln oder Bedingungen gibt, wenn die Vermieter die Mieten erhöhen wollen.
Was genau ist der Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise festgelegt. Die Schweizerische Nationalbank SNB berechnet aus den Zinssätzen aller Hypothekarkredite einen Durchschnittswert, von dem der Referenzzinssatz abhängt. Wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt, können Vermieter die Mieten senken. Wenn er steigt, können Vermieter die Mieten erhöhen. Allerdings gelten bestimmte gesetzliche Regelungen und Kündigungsfristen, um übermässige Mietpreiserhöhungen zu verhindern.
Jahrelang ist der Referenzzinssatz zugunsten der Mieter gesunken. Die Erhöhung auf 1.5 % per 01.06.2023 ist der erste Anstieg seit Einführung des schweizweiten Referenzzinssatzes im Jahr 2008, wie die Entwicklungsübersicht zeigt. Die Folge davon, könnte eine Mieterhöhung sein.
Übersicht der Entwicklung des Referenzzinssatzes von 2008 bis heute
Werden die Mieten jetzt steigen?
Die Hälfte aller Mieten könnten bald erhöht werden. Grundsätzlich kann man sich an Folgendem orientieren:
Der Referenzzinssatz, auf welchem die aktuelle Miete beruht, wird oft im Mietvertrag explizit ausgewiesen. Es gelangt derjenige Zinssatz zur Anwendung, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aktuell war. Falls der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht, ist grundsätzlich eine Mietzinserhöhung um 3 Prozent möglich. Dies trifft vor allem auf Mietverträge zu, die zwischen März 2020 und Ende Mai 2023 abgeschlossen wurden oder auf früher begonnene Mietverhältnisse, bei denen der Vermieter die Referenzzinssatzsenkungen stets weitergegeben hat.
Aufgrund der Referenzzinssatzentwicklung kann nur der Netto-Mietzins eine Anpassung erfahren, nicht aber die Nebenkosten, die in der Miete inkludiert sind.
Worauf muss man bei einer Mietzinserhöhung achten?
Wenn der Vermieter den Mietzins aufgrund des Anstiegs des Referenzzinssatzes von 1,25 auf 1,50 Prozent erhöhen will, sind bestimmte Aspekte zu beachten (Art. 269d und 266c OR):
Die Mietzinserhöhung muss der Mietpartei mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden, wobei die Kündigungsfrist für Mietwohnungen mindestens drei Monate beträgt.
Die Mietzinserhöhung kann frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen.
Aber: Wer die letzten Jahre zu viel bezahlt hat, weil die Senkung des Zinssatzes nie weitergegeben wurde, muss jetzt nicht noch mehr Miete zahlen, sondern könnte unter Umständen sogar eine Mietzinssenkung verlangen. Wer von seinem Vermieter einen eingeschriebenen Brief erhält, sollte zuerst überprüfen, ob eine Mietzins-erhöhung rechtens ist.
Für eine Einsprache hat der Mieter in der Regel 30 Tage Zeit, um bei der Schlichtungsbehörde ein Gesuch einzureichen. Für weitere Details hilft hier der Mieterverband weiter.
Achtung: der Mieter ist befugt bei der Mietzinserhöhung im selben Zuge auch noch weitere Gebühren sowie der gesetzliche Anteil der Teuerung (gemäss Landesindex der Konsumentenpreise maximal 40%) aufzuschlagen.
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