Für Laien ist der Kauf einer Immobilie mit vielen Hürden und Fragen verbunden. Hat es endlich geklappt und Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, muss der Kaufvertrag mit der Unterschrift besiegelt werden. Aber was muss man alles beachten? Was muss der Kaufvertrag beinhalten? Und benötigt es dazu einen Notar? Wir klären diese Fragen und zeigen, worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.
Was ist der Kaufvertrag und wann benötigt man ihn?
Der Kaufvertrag regelt alles Rechtliche zwischen Käufer und Verkäufer. Er ist zwingend beim Abschluss eines Immobilienübertrags von beiden Parteien zu unterschreiben. Der Vertrag wird von einem Notar aufgesetzt. Ohne Notar kann kein Verkauf oder Kauf einer Immobilie abgewickelt werden (gemäss OR Art. 216). Der Notar gilt als neutrale Vermittlungsperson. Er überprüft die Einträge im Grundbuch und hilft allfällige Unklarheiten beider Parteien zu klären.
Sind alle Details geklärt, nimmt er in Anwesenheit des Käufers und Verkäufers die öffentliche Beurkundung vor und liest beiden Parteien den gesamten Vertragstext wortwörtlich vor. Sind alle damit einverstanden, wird der Vertrag unterschrieben und vom Notar beglaubigt. Dieser veranlasst meist auch gleich den Wechsel des Eigentümers beim Grundbuchamt.
Was muss der Kaufvertrag alles beinhalten?
Als zwingende Punkte sind folgende Inhalte aufzuführen:
Beide Parteien
Die Immobilien
Der Kaufpreis
Folgende Punkte sind im Vertrag zudem empfehlenswert:
Komplette Personalien beider Parteien (Name, Adresse sowie Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit)
Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft (wie Adresse, Grundstücksfläche, Wohnfläche, etc.)
Zustand der Immobilie und allfällige Mängel
Bei neuen Immobilien inkl. Baupläne
Allfälliges Mobiliar, welches mitverkauft wird
Nebenkosten
Bankdaten des Verkäufers
Zahlungsart, Konditionen
Aufteilung Notarkosten, Steuern und Gebühren*
Termin für die Übertragung und Übergabe
Allfällige Konventionalstrafen (falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt)
Alle Dokumente, die Bestandteil des Kaufvertrags sind
*Bei der Übertragung einer Immobilie können diverse Steuern anfallen. So zum Beispiel die Grundstückgewinnsteuer oder die Handänderungssteuer. Diese Gebühren können von Kanton zu Kanton variieren.
Der vereinbarte Kaufpreis wird in der Regel immer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags überwiesen. Üblich ist eine Anzahlung von 20 Prozent bei Vertragsunterschrift, der Rest wird beim Bezug der Wohnung oder des Hauses beglichen. Ausnahme bildet die Aufnahme einer Hypothek durch die Bank.
Die Hypothek – das unwiderrufliche Zahlungsversprechen
In den meisten Fällen kann sich der Käufer den Kaufpreis nur mit der Aufnahme einer Hypothek einer Bank leisten. Diese muss sich allerdings auch an gewisse Bedingungen halten und gibt eine Hypothek erst, wenn sie die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags erhält. Der Notar wiederum kann den Kaufvertrag erst notariell beglaubigen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Hier kommt das unwiderrufliche Zahlungsversprechen zum Zuge. Bei diesem verpflichtet sich die Bank rechtsgültig zur Auszahlung der Hypothekarsumme, damit der Notar das Kaufgeschäft abschliessen kann.
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Prüfen des Kaufvertrags
Wichtig ist, dass der Vertrag auf Herz und Nieren überprüft wird. Bei Fragen oder Unklarheiten muss unbedingt nachgefragt werden, damit es nachträglich keine bösen Überraschungen gibt.
Achtung: Beim Wohnungskauf ist der Vertrag noch etwas komplexer, denn als Wohnungseigentümer gehört man der Stockwerkeigentümerschaft an und besitzt Anteile an der Liegenschaft.
Rücktritt eines Immobilienkaufs
Der Kaufvertrag erhält seine Rechtskräftigkeit, sobald er beim Notar von beiden Parteien unterschrieben worden ist. Mit der Unterschrift verpflichtet man sich, allen vertraglich geregelten Pflichten und Forderungen nachzugehen. Nur in absoluten Ausnahmefällen oder bei schwerwiegenden Mängeln kann ein Rücktritt des Kaufvertrags erlangt werden. Es gilt also: vor der Unterschrift unbedingt alles eingehend prüfen.
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